وکیل املاک در شیراز
وب سایت حقوقی دادیار
وکیل در شیراز و مشاور حقوقی
وکیل زمین در شیراز
از مهمترین دعاوی حقوقی و کیفری، دعواهای ملکی است که به وکیل این دسته از دعاوی وکیل ملکی گفته می شود. وکلای ملکی قادر هستند به شکل تخصصی در حوزه دعاوی اموال غیرمنقول و موضوعاتی از این قبیل فعالیت کنند و مسائل اشخاص را در این مورد رفع نمایند. اموال غیر منقول به اموالی مثل خانه یا زمین و غیره گفته می‌شود که نمی‌توان آن ها را جابه جا یا منتقل نمود.
با در نظر گرفتن پیچیدگی دعاوی ملکی وکیل متخصص املاک باید از وسعت موضوعات راجع به پرونده های ملکی آگاهی کامل داشته باشد تا قادر شود به درستی احقاق حق نموده و حق موکل را بگیرد. وکیل ملکی با اشراف به آیین نامه ها و قوانین راجع به املاک و مستغلات قادر است که همه ی جوانب موضوع دعوا را سنجیده و بر طبق مورد موکل خود، از او دفاع کند.
مفهوم دعاوی ملکی
وکیل مهریه در شیراز نیز در این زمینه اینگونه توضیح میدهد:مواردی که شامل عنوان و تعریف دعاوی ملکی می شود شامل افراز تقسیم املاک مشاع و فسخ قرارداد و دریافت دستور فروش ملک مشاع و اخذ به شفعه و اراضی و تخلیه ی ید و خلع ید و رفع ممانعت از حق و مزاحمت از حق حق و تجویز و انتقال منافع و دعاوی راجع به شهرداری و دعاوی راجع به منابع طبیعی و همچنین مطالبه حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت و الزام به فک رهن و دریافت صورت مجلس تفکیکی و دریافت پایان کار و نیز دعاوی راجع به تعدیل اجاره بها و موقوفات و مطالبه ی .اجرت المثل و تنفیذ مبایعه نامه می باشد.
مثلاً اگر شرکای ملک مشاعی بخواهند ملک را از حالت مشاعی بیرون ببرند باید درخواست افراز ملک را از اداره ی ثبت محل وقوع ملک کنند و اگر ملک امکان افراز نداشته باشد باید به دادگاه مراجعه کرده و دستور فروش آن را دریافت کنند تا ملک به واسطه ی مزایده و بر اساس قیمت کارشناسی به فروش برسد. به منظور آن که یک ملک افراز شود باید حالت اشاعه برقرار باشد. در صورتی که در تفکیک حالت اشاعه این مورد واجب نمی باشد. باید در نظر داشت که در افراز تعداد مالکین مشاعی باید دو نفر یا بیشتر باشد.
در صورتی که در تفکیک حتی یک نفر هم که مالکش باشد امکان آن می باشد. در صورتی که قانون اجازه تفکیک ملک را داده باشد فرد قادر است آن را به قطعه های مختلف تقسیم کند. پیش از عقد هر شکل قرارداد و تعریف هر شکل رابطه حقوقی حتماً باید وکیل متخصصی در حوزه قراردادها و املاک در اختیار اشخاص باشد.
انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی انواع مختلفی دارند که در ادامه آنها را توضیح میدهیم:
دعوای الزام به تحویل ملک
چنان چه در مبایعه نامه مدت معینی به منظور تحویل ملک به خریدار مقرر شده باشد باید در همان زمان به خریدار تحویل داده شود. برخی اوقات در مدت زمان معامله و تنظیم سند رسمی ارزش ملک افزایش پیدا می کند و فروشنده به همین علت در تحویل ملک کوتاهی می کند .در این خصوص خریدار قادر است اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک نماید.
دعوای خلع ید
چنان چه شخصی، به جز مالک، ملکی را که دارای سند رسمی باشد به تصرف درآورد مالک اصلی ملک به منظور تخلیه قادر است در دادگاه دعوای خلع ید را اقامه کند. اقامه ی دعوای تخلیه در شرایطی ممکن است که خواهان دارای سند رسمی مالکیت باشد و چنان چه ملک به ثبت نرسیده باشد مالک باید مالکیت خود را به اثبات برساند.
الزام به تنظیم سند رسمی
شخصی مالک یک ملک خواهد بود که دارای سند رسمی باشد. هنگامی که یک ملک از شخصی به شخص دیگر انتقال می یابد باید سند رسمی تنظیم شود. در شرایطی که فروشنده یا به شکلی انتقال دهنده، سند رسمی را مورد تنظیم قرار نداده است شخصی که ملک به او انتقال یافته قادر است برای تنظیم سند ان اقامه ی دعوا نماید.
دعوای رفع تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی شخص با ثابت نمودن پیشینه ی تصرف خود به واسطه ی اعطای قرارداد یا سند رسمی باید بگوید که مثلا بدون رضایت او از تصرفش درآمده است. دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید فرق می کند. در دعوای تصرف عدوانی احتیاج به آن نیست که مالکیت خواهان ثابت شود و فقط موضوع مهم اثبات پیشینه ی تصرف می باشد. اما در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خویش را نسبت به ملک به اثبات برساند.
قوانین و آیین نامه های مختلف باعث شده تا گستره تخصصی وکالت ملکی با پیچیدگی‌هایی مواجه باشد. در اخذ وکیل ملکی با در نظر گرفتن قوانین، گستردگی و پیچیدگی در موضوعات ملکی حس می‌شود. مثلاً فقط وکلای مجرب ملکی قادر هستند تشخیص دهند که در چه پرونده هایی باید از قانون ۱۰۰ شهرداری بهره برد و در چه پرونده هایی ماده شماره ۶۴ قانون مالیات های مستقیم قابل استفاده می باشد. مضاف بر این موضوعات، وکلای ملکی خبره و متعهد که علم و دانش شایسته در حوزه ی وکالت را دارا می باشند قادرند در رشته‌های مختلف به موکلان خود مشاوره و راهنمایی بدهند و آن ها را با همه جنبه‌های موضوع آشنا کنند.
وکیل تخلیه ملک شیراز
تخلیه ملک یکی از دعاوی پرکاربرد میباشد که نیاز به یک وکیل دادگستری دارد و یکی از این موارد بحث تخلیه املاک استیجاری میباشد که معمولا در صلاحیت شورای حل اختلاف است در این مورد میتوانید به یک وکیل مراجعه نمایید و او پس از بررسی شرایط و احراز آنها اظهارنامه ای ارسال مینماید و در صورتی که به اظهارنامه اعتنایی نشود دادخواست را ثبت و پس از صدور حکم اقدام به اجرای آن و تخلیه ملک مینماید البته لازم به ذکر است شما صاحبان املاک نیز میتوانید با مشورت از یک وکیل دادگستری اقدام به تخلیه ملک نمایید
حوزه فعالیت وکیل ملکی در شیراز
وکیل ملکی هرچند که قادر است در دعاوی دیگری مثل دعاوی خانوادگی و غیره هم وکالت اشخاص را عهده‌دار شود، اما ترجیح میدهد تا به شکل تخصصی عمل کند و بیشتر تمرکز خود را بر روی دعاوی ملکی بگذارد تا قادر باشد دعاوی از این دست را به شکل صحیحی شناخته و مورد ملاحظه و بررسی قرار دهد.
پس از دسته دعاوی حقوقی و کیفری که وکیل ملکی در آن ها شرکت می کند و تلاش در حل و فصل آن دارد می توان به موارد زیر اشاره نمود:
کلاهبرداری و تعدیل اجاره بها و خلع ید و تنظیم سند رسمی و ابطال قرارداد اجاره و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و تقسیم املاک مشاع و تخلیه املاک استیجاری و اخذ پایان کار و رفع مزاحمت از ملک و تایید فسخ معامله و تصرف عدوانی و الزام به تحویل مبیع و جعل اسناد و ممانعت از حق و افراز ملک و مطالبه وجه التزام قراردادی و انتقال و فروش مال غیر و جعل سند از جمله دعاوی مورد نظر می باشند.
خصوصیات وکیل ملکی در شیراز
از خصوصیات بسیار با اهمیت وکیل ملکی خوب آن است که باید دانش حقوقی خود را به اقتضای نوع تخصص خویش بالا ببرد. با توجه به آن که حوزه وکالت املاک، وسیع است و دعاوی مختلف حقوقی و کیفری و ثبتی را در بر می‌گیرد، وکیلی که برای ملک انتخاب می شود باید با قوانین و مقررات و نظرات و دکترین های حقوقی و روند معمول در دادگاه ها و آراء وحدت رویه راجع به آن، آشنایی و اشراف کامل داشته باشد تا قادر شود در دادگاه از حق موکل دفاع نماید.
از دیگر خصوصیات بسیار مهم وکیل ملکی، اندازه تجربه او در دعاوی ملکی می باشد. سابقه و تجربه وکالت وکلای ملکی از جمله موارد بسیار مهمی است که باید حتماً به آن توجه داشت. زیرا وکلای ملکی با تجربه که پیشینه ی وکالت در این حوزه را دارند از شانس موفقیت بیشتری برخوردار هستند و نکته قابل توجه این که هر دو ویژگی که در بالا مطرح شد باید هم زمان با هم در وکیل ملکی باشد تا بتواند با دانش و علم و آگاهی حقوقی و تجربه خود در شکست و پیروزی پیشین پرونده یک موکل را به طور صحیح و با کمترین زمان در دادگاه جلو ببرد.
یک وکیل ملکی موفق شخصی می باشد که به طور صحیح و به درستی حرف های موکل خود را بشنود و همه مشکلات را در حوزه املاک و مستغلات حل و فصل نماید.
وکلای ملکی موکلان خود را از هر شکل خطر احتمالی که امکان دارد از طرف کلاهبرداران، آن ها را تهدید کنند، دور می نمایند و آرامش خاطر موکلان خود را ایجاد می‌کنند.
نقش وکیل ملکی در شیراز در پرونده تصرف عدوانی
از جمله پرونده هایی که تبحر وکیل ملکی را به خوبی نشان میدهد، پرونده‌های عدوانی است که مضاف بر پیچیدگی‌های گسترده‌ای که دارا می‌باشند به آسانی می تواند زیر نظر وکیل با تجربه حل و فصل گردد. نکته قابل توجه این که تصرف در ملک برابر با تسلط قانونی فرد بر ملک می باشد. چنان چه اشراف قانونی شخص بر ملک برقرار باشد وکیل ملکی قادر است به پرونده رسیدگی نموده و شکایت شاکی را دنبال نماید.
نقش وکیل ملکی در شیراز در املاکی که برای آنها مزاحمت به وجود آمده است
با در نظر گرفتن این موضوع که وکیل ملکی چه کسی است و چه وظایفی دارد، می توان چنین بیان نمود؛ که در خرید و فروش ملک باید مراحل قانونی را با حساسیت پیگیری نمود. تصرف یک ملک می تواند به شکل های مختلف ایجاد شود. اما در یک شکل کلی به مفهوم تصرف ملک از سوی فرد دیگر است. در حقیقت چنان چه شخصی که مالک قانونی ملک است متمایل به قطع آب و برق و گاز ملک باشد، به آسانی قادر است این کار را انجام دهد. نکته قابل توجه این که در برخی از موارد وکیل ملکی نباید حتما از صاحب قانونی ملک دفاع نماید. چون در مواردی این امکان وجود دارد که شخصی که در ملک ساکن است صاحب قانونی ملک باشد. در این صورت وکیل باید از مالک در مقابل تعارضات ایجادشده دفاع نماید.
قبلا هم اشاره کردیم که خرید و فروش ملک مراحل قانونی با اهمیت زیادی دارد. بهترین کار این است که به منظور خرید و فروش ملک از یک وکیل مجرب راهنمایی خواست تا مشکلی در گذراندن مراحل قانونی پیش نیاید. یک وکیل ملکی با تجربه قادر است به خوبی به موکل خود کمک کند و با در نظر گرفتن این موضوع که وکیل از اطلاعات کافی نسبت به قانون برخوردار است این امکان را دارد که بدون هدر دادن زمان در دادگاه و در زمان کوتاه از حق موکل دفاع نماید. وکیل ملکی تنها فردی می باشد که راهنمایی گرفتن و مشاوره با او این امکان را ایجاد می کند که موکل از خطراتی مثل کلاهبرداران و دلالان محفوظ ماند.
اختلاف در زمین های وقفی
یکی از دعاوی که می‌توان به منظور رفع آن از یک وکیل ملکی بهره گرفت اختلاف در زمین های وقفی می باشد. وکیل باید بتواند با توجه به تجاربی که در این زمینه برخوردار است شرایط موجود میان خریدار و فروشنده را به خوبی مورد ملاحظه قرار دهد و در صورت هر شکل مشکل دو طرف را نسبت به موضوع مطلع گرداند و به رفع اختلافات آن ها بپردازد.
از دیگر موضوعاتی که می تواند در مورد املاک به وجود بیاید زمین های مشاع است که در این زمینه ها همواره چند نفر در مورد شیوه استفاده از زمین با مشکل مواجه می‌شوند و باید وکیل ملکی این مشکلات را به شکل صحیح حل و فصل کند که منافع زمین به شکل مساوی میان افرادی که از این موضوع به نفع می برند تقسیم شود.
دعوای خلع ید وکیل ملکی در شیراز
امروزه با توجه به درگیری‌ها در جرایمی مثل کلاهبرداری که در حوزه ملک و اراضی به وجود می‌آید، وکیلی که در زمینه دعوای خلع ید می تواند از حقوق افراد دفاع کند. با توجه به این که وکیل ملکی به قوانین اراضی و ملک بسیار آشنایی دارد و با تجاربی که برخوردار است بهتر می تواند از حقوق موکل در دادگاه دفاع کند. دعاوی خلع ید دارای چهار رکن اساسی میباشد:
1- مالکیت رسمی مالک،
2- غیر منقول بودن مال مورد تصرف
3- احراز تصرف خوانده بر ملک
۴- غیرقانونی بودن تصرف متصرف
اگر این چهار رکن از سوی دادگاه محقق شود، دادگاه رای خلع ید را صادر می نماید.
دعوای مالک و مستاجر و مشاوره آن از سوی وکیل ملکی
در دوره کنونی با در نظر گرفتن این موضوع که بخش عظیمی از خانواده‌ها مستاجر هستند، به دلیل تورم و فشار اقتصادی، مستاجران زیر تعهد خود می‌زنند و به تعهداتشان پایبند نمی باشند و نیز در مقابل مالکینی که به هر علت غیر قابل توجیهی، مورد اجاره را قبل از پایان مدت اجاره از مستاجر می‌خواهند مسترد گردانند. بنابراین مشاورین متخصص دعاوی مالک و مستاجر قادر هستند در این مواقع راهنمایی های لازم را ارائه کنند . پس توصیه گروه حقوقی دادسرایار بر این است که پیش از هر گونه اقدامی و درگیری و هرچیز دیگر با مشاورین دعاوی مالک و مستاجر تماس حاصل شود.
شیوه سپردن پرونده به وکیل ملکی در شیراز
دعاوی ملکی دربرگیرنده ی همه دعاوی مطرح شده ی حاصل از معاملات ملکی و اجاره املاک و نیز دعاوی در مورد تصرفات غیرقانونی و املاک مشاعی است. دعاوی مثل الزام به تنظیم سند رسمی، رفع مزاحمت و ممانعت از حق، خلع ید و دستور فروش ملک مشاع و غیره از این قبیل دعاوی می باشد. دعاوی مرتبط به املاک بسیار تخصصی بوده که هر وکیلی نمی تواند وکالت آن را به عهده بگیرد. بنابراین باید با وکیل متبحر در امور ملکی مشاوره شود. چون هر کدام از دعاوی راجع به ملک شرایط و قوانین خاص خود را دارد.
هزینه حق الوکاله وکیل ملکی در شیراز
وکیل ملکی موضوعی است که در هر پرونده با در نظر گرفتن موضوع پرونده امکان دارد متفاوت باشد و مضاف بر آن از یک وکیل وکیل دیگر فرق می کند. مثلاً این امکان وجود دارد که موکلی پرونده دعوای ملکی خود را به فردی بسپارد که از نظر پیشینه و سابقه از درجه بالایی برخوردار نمی باشد. اما حق الوکاله را به شکل کامل دریافت کند.
شیوه مطرح نمودن دعاوی ملکی در شیراز
شیوه طرح دعاوی ملکی بسیار پر اهمیت است. مثلاً باید شخص وکیل ملکی به دعوای خود تسلط کامل داشته باشد و هرگز ۲ دعوای خلع ید و تخلیه را با هم اشتباه نگیرد. در دعوای خلع ید از مالک نسبت به تصرف عدوانی ملک خود اقامه دعوا کرده و تقاضای خروج متصرف از ملک را دارد. اما در دعوای تخلیه، مستاجر بی آن که اجاره را برای مدت معین پرداخت کند، در ملک حاضر است و مالک نسبت به این موضوع شکایت دارد. پس با توجه به آن که رضایت مالک ملک برقرار نیست، این دعوا اقامه می شود. مالک به منظور رهایی ملک از دست غاصب این دعوا را اقامه می‌کند.
این دو دعوا بسیار به هم شبیه هستند و موضوع هر یک مال غیر منقول می باشد و نتیجه هرکدام خارج نمودن دست متصرف و غاصب است. اما هرکدام نسبت به دیگری تفاوت‌هایی دارد و شیوه رسیدگی به آن ها و هزینه دادرسی شان فرق می کند. به همین جهت هر یک از این دعاوی منحصر به فرد است و برای هر کدام شرایط خاصی وجود دارد. پس باید یک وکیل ملکی متخصص و متبحر در این زمینه وکالت را به عهده بگیرد که دچار اشتباه نشود.
نحوه حضور در دادگاه دعاوی ملکی در شیراز
وکیل ملکی در دادگاه دعاوی ملکی باید بهترین لباس های خود را بر تن کند تا توجه قاضی را به خود جلب نماید. به منظور ارائه سند در دادگاه هماهنگی های لازم را از قبل به عمل آورد. وکیل باید از قبل تصویر سند ملک را تنظیم نموده و اصل اسناد را به دادگاه ارائه کند و یک تصویر را به خوانده داده و یک نسخه از آن را نزد خود نگه دارد. برای اسناد ملکی دیجیتالی نیز همین اقدام باید انجام شود.
البته این نکته را باید در نظر داشت که همواره اسنادی هستند که مانع نقل و انتقال ملک به شخص خریدار می شود. عدم رعایت اصول سند ملکی سبب می‌شود تا نتوان ملک را به شخص خریدار انتقال داد. برخی اوقات اسناد ملکی در بنگاه هایی تنظیم می‌شود که نسبت به دانش و علم حقوق آشنایی کافی ندارند. پس حتماً باید همواره وکیل ملکی در بنگاه در کنار موکل حاضر باشد تا کارهای اداری را انجام دهد.
وکیل ملکی باید آرام و شمرده صحبت نماید. به شکلی که قاضی بتواند استماع کند. در شرایطی که بدون اعتماد به نفس و با صدای بلند صحبت کند قاضی و وکیل را از دادگاه اخراج می‌کند و شخص مقابل قادر است دادگاه را به سود خود خاتمه دهد.
در دعاوی ملکی همواره دقت و حوصله زیادی در دادگاه باید داشت و وکیل باید شرایط حقوقی دعوا را برای موکل به طور کامل توضیح داده و اطلاعات لازم را در اختیار قرار دهد.
وکیل باید پیش از موعد مقرر در دادگاه حاضر شود و از شوخی هم خودداری کند. در برخی دادگاه ها به محض بازگشایی باید وکیل در دادگاه حاضر شود. چون به محض شروع دادگاه درب آن بسته خواهد شد.