عقد بیع و شرایط آن

زمانی که شما به خرید یا فروش کالایی می پردازید ، در واقع در حال انعقاد عقدی به نام عقد بیع هستید .

این عقد ، به عنوان یکی از  کاربردی ترین عقود ، جایگاه مهمی در قوانین به خود اختصاص داده است .

در عقد بیع ، دو طرف وجود  دارد ، یک طرف که کالایی را می فروشد و طرف دیگر که کالا را میخرد .به فروشنده کالا اصطلاحا بایع و به خریدار ، مشتری گفته می شود .

به کالایی که فروخته می شود ، مبیع و به عوض پرداختی آن ، ثمن می گویند.

ارکان عقد بیع

ارکان عقد بیع یکی از مهمترین مسائل در شناسایی عقد بیع و خصوصیات آن است که در ادامه به شرح هر رکن پرداخته ایم:

ایجاب و قبول

ایجاب در حقیقت انشای معامله به وسیله ی فروشنده و قبول و بیان رضایت به معامله از سوی خریدار می باشد. مثلاً که فروشنده اظهار کند این خانه را به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان به تو فروختم و خریدار هم اظهار کند که آن را خریدم.

متعاملین

بایع  و مشتری دو طرف عقد بیع به حساب می آیند و از آن جایی که بر اساس عقد بیع در اموال و دارایی خود مجاز به تصرف می شوند از نظر قانونی برای انعقاد نمودن عقد بیع باید عاقل و بالغ و رشید باشد و دارای قصد و رضایت در انعقاد عقد باشند. چون معامله با شخصی که بیهوش و مست و بدون قصد باشد باطل است.

ثمن

یکی از ارکان عقد بیع ثمن معامله است که از سوی خریدار در برابر دریافت مبیع به فروشنده پرداخت می گردد.

مبیع

در عقد بیع عوضین ثمن و مبیع می باشد. مبیع کالایی است که از سوی فروشنده به خریدار تملیک می گردد و باید دارای شرایطی باشد مثلاً مالیات داشته باشد. امکان تسلیم داشته باشد و امکان خرید و فروش.

جهت عقد بیع

جهت در واقع علت اصلی انجام آن عقد است . در عقد بیع بایع برای دریافت ثمن و مشتری برای اخذ مبیع به انجام ییع میپردازند و این امر جهت عقد بیع است. مثلا در خرید و فروش یک باب منزل مسکونی استفاده جهت سکونت میتواند جهت قرارداد باشد.

انعقاد عقد بیع

عقد بیع با قصد مشترک طرفین برای انعقاد عقد و ابراز قصد آنان منعقد می شود .

ابراز قصد طرفین با ایجاب و قبول صورت می گیرد .

ایجاب و قبول می تواند به صورت لفظ یا اشاره و یا انجام فعلی باشد که نشان دهنده قصد طرفین بر انعقاد عقد باشد .

در صورتی که ایجاب و قبول صرفا با انجام فعل صورت بگیرد ، بیعی که منعقد شده را اصطلاحا بیع معاطاتی می نامند .این نوع بیع از نظر قانون گذار صحیح  است و اثار بیع را دارد اما از نظر بعضی از فقیهان ، این نوع بیع ، در واقع بیع نیست و تنها موجب مباح شدن تصرفات هر یک از طرفین در عوض معامله می شود و حق مالکیتی برای انان ایجاد نمی کند.

اوصاف و مشخصات مبیع

مبیع به عنوان یکی از عوضین عقد بیع ، دارای خصوصیاتی باید باشد .

از جمله این خصوصیات این است که مبیع باید عین باشد .(پس منفعت یا حقوق مالی به عنوان مبیع فروخته نخواهد شد)

عین میتواند عین معین یا کلی در معین یا کلی فی الذمه باشد .

عین معین به این معناست که در واقع مال مشخص و معینی در خارج وجود دارد و مورد معامله قرار می گیرد.

کلی در معین  را به ذکر یک مثال توضیح میدهیم ؛ در صورتی که یک تن گندم در انبار بایع موجود است و فقط ۱۰۰ کیلوی ان مورد معامله قرار بگیرد ، در واقع مبیع بصورت کلی در معین فروخته شده است و در این صورت این بایع است که باید از این یک تن گندم موجود ، ۱۰۰ کیلوی آن را جدا کرده و به مشتری تحویل دهد و تا قبل از تعیین مصداق توسط بایع ، مشتری نمی تواند  شخصا و بدون اذن بایع اقدام به اخذ مبیع کند .

کلی فی الذمه : در صورتی در حین انجام معامله ، کالایی بصورت عین خارجی موجود نباشد اما بایع تعهد کند که در مدت مقرر آن را تهیه کرده و به مشتری تسلیم کند ،در واقع کالا بصورت کلی فی الذمه به فروش می رود .

اموال را به دو دسته مال قیمی و مال مثلی تقسیم میکنند. معمولا اموال مثلی (اموالی که دارای نظایر بسیار هستند ) را می توان به هر سه صورت مورد معامله قرار داد اما اموال قیمی (که اشباه و نظایر دیگری ندارند) را تنها بصورت عین معین مورد معامله قرار می دهند .

در سمت دیگر اما ثمن هم بصورت عین و هم بصورت منفعت یا حق مالی می تواند باشد  و در این مورد محدودیتی وجود ندارد .

هر دو عوض عقد بیع باید برای هر دو طرف (بایع و مشتری )  معین و معلوم باشند.

منظور از معین بودن عوضین این است  هر کدام از طرفین بدانند که چه چیزی را دریافت و چه چیزی را باید تسلیم کنند. پس اگر بایع بگوید این کتاب یا این خودکار را فروختم و مشتری هم قبول کند ، چون فی الواقع نمیدانیم که کدام یک از خودکار یا کتاب فروخته شده است ،  عقد باطل است  .

معلوم بودن عوضین با مشخص شدن جنس و مقدار و وصف آن است و اگر هر یک از این امور مجهول و مبهم باشد ، عقد باطل است .

انواع شروط در عقد بیع

در عقد بیع شروط نقش مهمی را ایفا میکنند که در ادامه به بررسی هر یک میپردازیم:

شرط مجهول در بیع

در صورتی که در عقد بیع شرطی درج شود که موجب مجهول و مبهم شدن هر یک از عوضین شود ، این شرط باطل و موجب بطلان عقد است . مثلا اگر در  عقد بیع شرط  شود که مشتری برای پرداخت ثمن تا زمان نا مشخصی مهلت دارد ، این شرط باطل و مبطل عقد است .

شرط فعل در عقد بیع

میتوان در ضمن عقد ، شروط مشروع مختلفی را درج کرد .

از جمله این شروط شرط فعل است که میتواند فعل مثبت (انجام عملی) یا فعل منفی(ترک عملی) باشد .

مثلا بایع در ضمن عقد شرط کند که مشتری اتومبیل برادر او را تعمیر کند .

ضمانت اجرا تخلف از شرط فعل

در صورتی که متعهد از انجام شرط امتناع کند ، در ابتدا مشروط له می تواند متعهد را الزام به ایفای تعهد خود کند . در مثال مذکور بایع می تواند از دادگاه بخواهد مشتری را به تعمیر اتومبیل الزام کند .

در صورتی که الزام متعهد به نتیجه ای نرسید و ممکن نشد ، اگر کار مورد نظر از اموری باشد که توسط دیگران قابل انجام است ، مشروط له می تواند خود امر را انجام داده و هزینه انجام عمل را از متعهد مطالبه کند . اما اگر عمل تنها توسط متعهد قابل انجام است و یا مباشرت متعهد قید تعهد باشد ، در اینجا ناگزیر برای مشروط له حق فسخ ایجاد می شود و او می تواند عقد  بیع را فسخ کند .

شرط صفت در بیع

هر یک از طرفین می توانند در ضمن عقد وجود شرطی را در عوض شرط کنند .

مثلا مشتری می گوید اتومبیل  را می خرم به شرطی که رنگ آن سفید باشد .

ضمانت اجرا تخلف از شرط صفت

در مثال بالا اگر اتومبیلی که تسلیم شده سفید نباشد و مثلا آبی باشد ، مشتری می تواند به دلیل تخلف از شرط صفت ، عقد را فسخ کند و ثمن را در صورت پرداخت ، مسترد دارد.

شرط صفت را نمی توان اسقاط کرد زیرا بطور مثال سفید بودن اتومبیل از اوصاف مبیع است و اگر شرط را اسقاط کنند ، رنگ اتومبیل مجهول می شود . اما حق فسخ ناشی از تخلف از شرط را می توان اسقاط کرد .

شرط نتیجه در عقد بیع

در صورتی که طرفین نخواهند به انشا عملی حقوقی بپردازند اما نتیجه آن را بدست اورند ، می توانند در ضمن عقد شرط نتیجه را درج کنند . بطور مثال ممکن است در ضمن عقد بیع بایع بر مشتری شرط کند که  کلاه مشتری متعلق به بایع باشد . در اینجا ما نتیجه عقد هبه را در ضمن عقد شرط کردیم بدون اینکه به انشا عقد هبه پرداخته باشیم.

شرط نتیجه به محض انعقاد عقد ایجاد می شود و بنابراین نمی توان آن را اسقاط کرد .

در صورت تخلف از شرط نتیجه برای مشروط له  حق فسخ ایجاد می شود .

در صورت تخلف از از شرط نتیجه برای مشروط له حق فسخ ایجاد خواهد شد .

درج شرط ضمان و رهن در عقد بیع

ممکن است هر یک از طرفین برای ایفای تعهد خود ضامن معرفی یا مالی را به رهن دهند .

اگر شرط شود که متعهد برای ایفای تعهد خود به تسلیم مال ، مال معینی را به رهن دهد در این صورت متعهدله می تواند متعهد را اجبار به دادن رهن کند .اما اگر رهن مال معینی شرط نباشد و همچنین اگر شرط معرفی ضامن شده باشد و متعهد تخلف از شرط کند برای متعهد له تنها حق فسخ معامله ایجاد می شود زیرا اجبار متعهد در این امور  ممکن نیست

تعدد مشتری

ممکن است بایع ، مبیع واحد خود را به افراد متعددی بفروشد . مثلا اتومبیل خود را به نفر بفروشد . در این صورت مشتری ها در اتومبیل شریک هستند و اگر حق فسخی برای انها ایجاد شد، برای جلوگیری از تبعیض در معامله و ضرر بایع،  یا باید هر دو حق فسخ را اعمال کنند و یا این که از آن صرف نظر کنند مگر آن که بایع به تبعیض رضایت دهد.

اما اگر فروشندگان متعدد باشند و مشتری واحد، در صورت ایجاد حق فسخ برای مشتری ، او می تواند نسبت به سهم هر کدام از فروشندگان حق فسخ را اعمال کند .

حواله در بیع

ممکن است مشتری، بایع را برای اخذ ثمن به ثالثی حواله دهد یا بایع ، داین خود را برای اخذ ثمن از مشتری حواله دهد . در این صورت محال علیه ملزم به پرداخت به محتال است .

اگر عقد بیع به دلایلی باطل باشد ، حواله نیز باطل است اما اگر بیع فسخ یا اقاله شود ، حواله باقی است .

محل تسلیم عوضین

ممکن است برای تسلیم از این در عقد بیع بین طرفین تراضی صورت گیرد و همچنین ممکن است در عرف محل یا عرف تجاری ، محل خاصی برای تسلیم عوضین مشخص شده باشد. اما در صورتی که تراضی بین طرفین صورت نگرفته باشد و عرف خاصی هم موجود نباشد، بنابر گفته قانون مدنی محل انعقاد عقد در واقع محل تسلیم عوضین خواهد بود. اما اگر طرفین تراضی بر محل خاصی کرده باشند این تراضی طرفین محترم و حتی اگر عرف خاصی هم موجود باشد این تراضی بر عرف و قانون تکمیلی حکومت دارد.

احکام خاصه بیع

بیع به عنوان عقدی مستقل ، علاوه برا دارا بودن شرایط اساسی صحت قرارداد ها ،  دارای احکام خاص و اختصاصی است .

در بیع خیاراتی موجود است که در سایر عقود ایجاد نمی شوند . این خیارات ، خیار تاخیر ثمن (که مختص به بایع است) ، خیار مجلس ( که برای هر دو طرف ایجاد می شود ) و خیار حیوان ( در صورتی که مورد معامله حیوان زنده باشد برای مشتری ایجاد می شود) است .

حق شفعه چیست؟

در صورتی که مال غیر منقولی مانند خانه یا زمین و .. بین دو نفرمشترک باشد و یکی از شرکا ، سهم خود را به شخص ثالثی با عقد بیع منتقل کند ، در این صورت قانون گذار به منظور جلوگیری از ضرر شریک دیگر به علت شریک شدن با ثالث ، برای او حق شفعه ایجاد می شود . شریک می تواند با اعمال این حق ، ثمن مشتری را به او پرداخت و مال را تملک کند به این عمل اصطلاحا اخذ به شفعه میگویند که امری خلاف اصل است و فقط  با انتقال مال غیر منقول به وسیله عقد بیع ایجاد می شود .

متعلقات مورد معامله

در صورتی که مال دارای متعلقاتی باشد ، اگر این متعلقات عرفا جزو مال محسوب شود ،  داخل در عقد بیع و همراه مال منتقل می شود اما اگر عرفا جزو مال نبوده، داخل در بیع نیست مگر آن که شرط خلاف شده باشد ‌.به طور مثال در بیع خانه ، پنجره ها عرفا جزو خانه محسوب شده و از مبیع تفکیک نمی شود و با انتقال خانه در واقع پنجره ها نیز منتقل می شود اما گلدان روی پنجره عرفا جزو مبیع نبوده و مالک می تواند آن را نگهدارد . مگر آن که طرفین خلاف این امر تراضی کنند .

در هر مورد تشخیص متعلقات مال بر عهده عرف است و باید در هر مورد خاص به عرف آن محل و آن زمان رجوع کرد .

اهلیت متعاملین عقد بیع

اهلیت به نوع اهلیت تمتع و اهلیت استیفا تقسیم می شود . هر انسان زنده‌ای که متولد شود دارای اهلیت تمتع خواهد بود اما در صورتی  این فرد اهلیت استیفا می یابد که بالغ و عاقل شده و و در این صورت توانایی انجام تکالیف و استیفای حقوق خود را خواهد داشت.

برای انجام هر عمل حقوقی ما احتیاج به نوعی اهلیت تمتع و همچنین اهلیت استیفا دارد همانطور که گفتیم همه افراد دارای اهلیت تمتع هستند اما ممکن است بعضی از افراد دارای اهلیت استیفا نباشند.

برای انجام عقد طرفین باید عاقل بالغ مختار و رشید باشد در این صورت اگر یکی از طرفین مجنون یا صغیر غیر ممیز باشد در این صورت به دلیل اینکه این افراد فاقد قصد انشای معامله هستند فلذا عقد انجام شده توسط انان  باطل است .

اما اگر که فرد عاقل و بالغ بوده اما فاقد رشد باشد و اصطلاحاً سفیه  یا صغیر ممیز باشد معامله انجام شده توسط آنها در هر مورد خاص حکم متفاوتی دارد معاملات صرفاً مضر توسط این افراد  باطل است .مانند انعقاد عقد هبه  توسط شخص سفیه که باطل است . معاملات صرفا نافع توسط این افراد صحیح است مانند قبول هبه . اما دسته ای ا از معاملات مانند عقد بیع احتمال سود و ضرر در آن وجود دارد، فلذا  عقد بیع منعقد  شده توسط سفیه و صغیر ممیز غیر نافذ بوده و منوط به تنفیذ و اجازه ولی یا قیم این افراد است. به این نکته توجه کنید که در صورت پشیمانی از هبه خود و در خواست روجوع از هبه میتوانید مقاله رجوع از هبه را مطالعه کنید.