وکیل اجاره در شیراز
وب سایت حقوقی دادیار
وکیل در شیراز و مشاور حقوقی
مقدمه:
امروزه عقد اجاره یک سازمان حقوقی مستقل می باشد چون قواعد حاکم بر آن امری و اراده بر آن بی اثر است. مالک و مستاجر با توافق و تراضی هم این عقد را منعقد می کنند و حکومتی بر روابط بعدی خود ندارند. در عقد اجاره هیچ یک از قواعد از اراده تبعیت نمی کنند. یکی از عقود معین بسیار مهم در حقوق مدنی عقد اجاره می باشد. از این حیث موضوع اجاره اشخاص موضوعی مستقل شده و حقوقی تحت عنوان حقوق کار برای آن به وجود آمده است. در این مقاله سعی می کنیم به بررسی مفهوم اجاره و اقسام آن و ویژگی های عقد اجاره و قانون حاکم بر آن بپردازیم.
مفهوم عقد اجاره :
وکیل ملکی در شیراز در مورد عقد اجاره املاک اینگونه توضیح میدهد :گفتیم که در قانون مدنی می خوانیم که عقد اجاره عبارت است از عقدی که بر اساس ان مستاجر صاحب منفعت عین مستاجره می گردد. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می نامند. مبلغی که در ازای استفاده از این عین مستاجره و بهره بردن از منافع آن پرداخت می شود را اجاره بها می گویند. این پرداخت از مستاجر به موجر انجام می شود.
بعد از این که قرارداد اجاره شکل می گیرد حقوق و تکالیفی برای دو طرف محقق می شود. فرضا یکی از این موارد که باید در نظر گرفت این است که مالک مکلف است مالی را که اجاره داده است در اراده و اختیار مستاجر قرار دهد تا او قادر باشد از آن به طور کامل استفاده نماید. اگر اجاره دهنده از انجام این موضوع جلوگیری کند می توان از دادگاه تقاضا نمود که او را وادار به این موضوع نماید. اما اگر نتوان او را مجبور نمود مستاجر این امکان را خواهد داشت که اجاره را فسخ کند .
از آن طرف مستاجر هم این تکلیف را دارد که در موقع معین اجاره ی در نظر گرفته شده را به مالک بپردازد. در حالتی که مستاجر در زمان معین در قرارداد اجاره بها را نپردازد ابتدا اجاره دهنده باید برای او اظهارنامه بفرستد. اما اگر مستاجر طی یک سال دو بار اظهار نامه دریافت کند و اجاره را نپردازد مالک این امکان را خواهد داشت که از دادگاه در خواست نماید که حکم تخلیه را صادر کند.
اوصاف عقد اجاره
اجاره از قرارداد های تملیکی می باشد. چون اثر عقد اجاره، تملیک منفعت عین مستاجره به مستاجر است. پس اجاره از قراردادهای تملیکی به شمار می آید. یعنی پس از آن که عقد اجاره منعقد شد، مستاجر مالک منفعت مورد اجاره می شود و صالح به منفعت بردن از این خواهد بود . البته چنان چه مورد اجاره یک مال کلی باشد اجاره یک تعهد است و در اثر عقد، موجر متعهد به تسلیم منافع به مستاجر می شود و بعد از مشخص شدن مصداق، تملیک منفعت انجام می شود. به علاوه اجاره ی اشخاص نیز تعهد خواهد بود. بدین ترتیب چون در این شکل از اجاره اجیر متعهد می شود تا کار مشخصی را در برابر اجرت برای مستاجر به انجام برساند یا این که منافع خود را به او تملیک نماید.
اجاره عقد لازم است. یعنی قرارداد اجاره بعد از منعقد شدن امکان فسخ ندارد و با فوت و جنون و سفاهت یکی از دو طرف هم منحل نمی‌شود. بنابراین اگر شخصی انباری را به مدت یک سال اجاره بدهد هیچکدام از دو طرف قادر نیستند پیش از خاتمه ی مدت اجاره آن را منحل کنند. نکته ی قابل توجه آن است که اجاره در دو موضوع بر اساس ماده ی ۴۹۷ قانون مدنی به طور استثنا با فوت موجر و مستاجر از بین می‌رود و به بیان قانونی باطل می شود. اولاً چنان چه موجر به اندازه ی عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد. در این صورت با فوت او اجاره باطل خواهد شد. ثانیا اگر در عقد اجاره شرط مباشرت مستاجر مندرج شده باشد اجاره با فوت مستاجر باطل می شود.
مسئولیت طرفین در اجاره:
وقتی عقد اجاره منعقد می گردد دو طرف دارای مسئولیت می گردند موجر حتما باید ملک را به مستاجر تسلیم نماید وگرنه عقد محقق نمی شود. و اگر تسلیم صورت نگیرد مستاجر این امکان را دارد که عقد را فسخ کند و البته که مستاجر هم باید مبلغ اجاره در سررسید آن بپردازد.
مالکیت منفعت در اجاره:
وقتی عقد اجاره منعقد می شود مالکیت منافع عین از موجر به مستاجر انتقال می یابد اما این اتفاق دائمی نیست بلکه فقط در مدت اجاره می باشد. در واقع مستاجر منافع عینی را صاحب می گردد که که آن را اجاره نموده است
می دانیم که یک مال دو وجه دارد یک وجه و بعد /آن فیزیکی می باشد و قابلیت مشاهده دارد اما بعد دیگر آن که این قابلیت را ندارد و نمی توان آن را لمس کردو مشاهده نمود منفعت آن است. در یک عقدی نظیر اجاره مال دو مالک پیدا می کند: یکی مالک عین مال یکی مالک منفعت مال.
موجر عین مال را صاحب است و مستاجر منفعت مال را. اما تفاوت این دو در این است که مالک عین مال دستش باز تر بوده و اختیارات بیش تری دارد. مثلا در عقد اجاره مالک عین قادر است مال را انتقال دهد اما کسی که صاحب منفعت آن می باشد این اراده را ندارد. حتی همین اجاره دادن هم حقی است که در اختیار صاحب عین مال است نه منفعت مال. از سوی دیگر این موضوع را هم باید در نظر داشت که مالک وقتی ملک را اجاره می دهد نباید در آن تصرفاتی کند که مانع استفاده ی مستاجر شود.
تفاوت حق انتفاع و مالکیت منفعت :
وقتی صحبت از حق انتفاع می شود منظور جدا کردن منفعت از عین نیست.مالک هر دو یکی می باشد و صاحب حق دارای اختیار استفاده از منافع می گردد اما در اثر اجاره منفعت ملک به مستاجر منتقل می شود. در این حالت دو مالک برای عین ایجاد می‌شود یکی مستاجر که مالک منفعت است و حتی آن را دارد که آن را به دیگری انتقال دهد این خودش از آن بهره ببرد و دیگری مالک عین که منفعتی ندارد و فقط در قلمرو مالکیت خود امکان تصرف دارد بی آنکه به منفعت مستاجر لطمه بزند. در عقد اجاره جزئیات مستاجر در ملکی که مستاجر در آن قرار دارد ایجاد می شود حتی با حبس عین این جزئیات در ملک صاحب عین به وجود می‌آید و آن که منفعت دارد حق استفاده از آن را هم خواهد داشت.
شرایط عقد اجاره :
این عقد شرایط عمومی دارد که با سایر عقود مشابه می باشد :
شرایطی که برای صحت آن لازم است عبارت اند از: قصد و رضای طرفین یکی از این شرایط عمومی می باشد که اگر طرفین قصد یا رضایت نداشته باشند عقد اجاره نافذ نخواهد بود. عقد باید مشروع باشد که اگر نامشروع منعقد شود عقد باطل می شود. طرفین باید اهلیت داشته باشند. مخصوصا در مورد مالک این اهلیت مورد بحث است چون بخشی از اموال خود را اجاره می دهد که بدون این که اهلیت داشته باشد انعقاد عقد میسر نمی باشد. مورد معامله باید مشخص باشد باید مالیت داشته باشد. منفعت ان عقلانی باشد و مشروعیت داشته باشد.
عقد اجاره رایگان نمی باشد مستاجر باید در ازای صاحب منفعت شدن عین مالی را پرداخت نماید بنابر این اگر در عقد اجاره شرط شود که مالی پرداخت نشود عقد باطل می باشد و این موضوع با ذات عقد در تعارض است.بنابر این عقد اجاره را نمی توان مجانی نمود. عرفا اجاره باید به صورت ماهیانه پرداخت نمود. این را هم اضافه کنیم که عقد اجاره یک عقد مدت دار می باشد و این امکان وجودندارد که دائمی شودو مستاجر موظف است بعد از خاتمه ی عقد منفعت مال را به صاحب عین مال برگرداند بنابر این اگر مدت در عقد اجاره مشخص نشود و مالکیت منفعت به صورت دائمی در اختیار مستاجر قرار بگیرد این عقد باطل می شود.
عقد اجاره معوض:
وقتی اجاره را عقدی معوض(عقد معوض) تعریف کنیم. مالکیت منافع در ازای عوض مشخص انجام می گردد. بدین معنا که مستاجر هم مالی را به موجر می پردازد یا تعهد پرداخت می نماید. وقتی عوض در عقد اجاره وجود دارد است زمانی که منافع مورد تملک قرار می گیرد یکی از عناصر اصلی عقد اجاره خواهد بود بر مسبب اگر اجاره تعیین نشود یا در مورد بی عوض بودن اجاره توافق صورت گیرد عقد باطل می شود. بنابر این وجود عوض متناسب به ذات عقد اجاره است و با یک قرارداد و توافق خصوصی این امکان وجود ندارد که ذات عقد را زائل نمود.
مفهوم اجرت المسمی و اجرت المثل :
عوضی را که دو طرف در مورد اجاره اشیا نسبت به آن تراضی می کنند در اصطلاح اجرت المسمی یا اجاره بها و در اجاره اشخاص اجرت می گویند. اما هر آنچه که فرد در مقابل استفاده از منافع مال باید بپردازد. با این استناد که درمورد مقدار آن توافقی وجود ندارد و میزان آن توسط کارشناس مشخص می شود که در اصطلاح به آن اجرت المثل یا بهره بها گفته می شود. تعهد به پرداخت اجرت المثل مستند به قرارداد نیست در ازای بهره بردن از منافع پرداخت می‌شود.
قانون حاکم بر اجاره :
پیش از آن که به این بحث بپردازیم باید از نظر وکیل در شیراز بگوییم یکی از مشکلات مقنن سختی تعیین قانون حاکم بر قراردادهای اجاره می باشد که با توجه به پیشینه قانون گذاری در این حوزه این مشکلات ایجاد شده است. پس از آن که جلد اول قانون مدنی در سال ۱۳۰۷ تصویب گردید عقد اجاره تا یک مدت درتمام اشکال خود بر اساس این قانون اداره می شد و قانون تجارت فقط بر موضوعات تصدی حمل و نقل که در حوزه اعمال تجارتی قرار می گرفت حاکم بود. اما موضوعی که مورد توجه می باشد این که جنگ جهانی دوم روابط حقوقی را دگرگون کرد. کارگران در مقابل سرمایه داران در دو طبقه مجزا قرار گرفتند. و افزایش مبلغ اجاره خود یکی از عوامل پیشرفت هزینه زندگی شد.
بنابراین دولت اجاره اشخاص را در اختیار خود گرفته و با تصویب آیین نامه و متعادل کردن مبلغ اجاره بسیاری از مقررات قانون مدنی را در مورد اجاره محل سکونت و اجاره محل کسب متعادل نمود. در مورد اصلاحات ارضی در مورد اجاره املاک از نوعی و نیز تعیین روابط بین مالک و زارع مقرراتی حاکم است که باید رعایت گردد. اما در مورد قانون بین موجر و مستاجر باید آن را به دو دسته تقسیم نمود. روابط اجاره ای که از قانون قدیم تبعیت می کند و اجاره هایی که تابع قانون جدید می باشد نتیجه آن که عقد اجاره به چند قسمت تقسیم شده بر هر قسمتی دو یا چند قانون حکم فرما می باشد و تشخیص اینکه چه قانونی در کجا استفاده شود برعهده دادرس می باشد.
قانون مدنی حاکم بر روابط موجر و مستاجر :
وقتی به قانون مدنی رجوع شود و مواد مربوط به اجاره بررسی گردد می بینیم که در ماده ۴۶۶ تصریح شده است عقد اجاره عقدی است که که بر اثر آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می گردد پس در قرارداد اجاره مالکیت منافع به مستاجر واگذار می‌شود. این تعبیری است که قانون مدنی از عقد اجاره دارد. از طرفی این موضوع را باید در نظر داشت که قوانین اجاره برای تمام روابط مالک و مستاجر هر چند املاکی که شامل قانون می گردد حکم خاصی ندارد در عین حال این امر باعث نشده که قانون مدنی نسخ شود.پس قانون مدنی هم چنان یک اصل است که بر همه انواع اجاره حاکم می باشد در مورد استثنا ها دادرس خودش باید در قانون مالک و مستاجر جستجو کند.