وکیل پیش فروش ساختمان در اصفهان
وب سایت حقوقی دادیار
وکیل در اصفهان و مشاور حقوقی در اصفهان
قبول وکالت در دعاوی
حقوقی
خانواده
کیفری
تصادفات
انقلاب
وکیل برای پیش فروش ساختمان در اصفهان
وکیل در شیراز میگوید:از جمله قراردادهای مطرح در زمینه امور مالی و حقوقی ، قرارداد پیش فروش ساختمان می باشد .
به موجب این قرارداد یکی از طرفین معامله ، که اصطلاحاً پیش فروشنده نامیده می شود ، ملزم خواهد شد با تکمیل و احداث واحد ساختمانی ، در مدت مقرر شده در قرارداد در برابر عوض و بهای معلوم ، در پایان و یا حین انجام عملیات ساختمانی ، واحد پیش فروش شده را به مالکیت پیش خریدار درآورد .
به این گونه قراردادها ، قرارداد پیش فروش ساختمان گفته می شود .
قانون حاکم بر این گونه معاملات و دعاوی ناشی از آن ، قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ می باشد .
به موجب این قانون ، نحوه تنظیم قرارداد و همچنین مفاد و مندرجات آن ، تعیین شده و در خصوص تخلفاتی که ممکن است از مفاد قرارداد صورت گیرد ، ضمانت اجراهایی مقرر شده است .
در ادامه به بررسی اجمالی در خصوص این گونه معاملات پرداخته و نقش یک وکیل متخصص در امور حقوقی را تبیین خواهیم کرد .
پیش فروشنده
اشخاص زیر می توانند به عنوان پیش فروشنده اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان نمایند :
مالک رسمی زمین که واحد پیش فروش شده بر روی آن احداث خواهد شد .
- مستاجر زمین که به موجب اجاره نامه رسمی ، حق احداث و یا تکمیل بنا بر روی مورد اجاره را دارد .
- سرمایه گذارانی که با داشتن قرارداد رسمی ، حق احداث و یا تکمیل ساختمان را در برابر مالکیت واحدهایی از آن ساختمان دارند .
تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان ، باید با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم قراردادی رسمی در خصوص این معامله کرد .
قانون گذار برای تخلف از این مقرره ، ضمانت اجرایی که در نظر گرفته است ، حبس به مدت ۹۱ روز تا یک سال و یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر مبلغ دریافت شده از پیش خریدار ، است .
علاوه بر ضمانت اجرای فوق ، تنظیم رسمی قرارداد ، بسیار موثر در خصوص پیشگیری از جرایمی مانند کلاهبرداری خواهد بود .
متاسفانه همچنان به صورت عملی ، این مقرره رعایت نشده و بسیاری از افراد همچنان به موجب سندی عادی اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان می کنند .
مندرجات قرارداد
به موجب ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان ، مواردی که باید در قرارداد تصریح شود . از جمله این موارد :
- توافق طرفین در خصوص مبلغ و بهای قرارداد و تعداد اقساط آن و فاصله زمانی بین پرداخت هر قسط
- جزئیات و اوصاف واحد پیش فروش شده ، از جمله تعداد اتاق ها ، مساحت بنا ، وقوع واحد در کدام طبقه از ساختمان ، شماره واحد
- مشخصات فنی و معماری ساختمان از جمله ؛ داشتن سیستم سرمایشی و گرمایشی ، مساحت کل عرصه و زیربنا ، نمای ساختمان ، نوع مصالح به کار گرفته شده در احداث ساختمان و همچنین تعداد طبقات و واحدهای آن و سایر موارد
- زمان تعیین شده برای تحویل واحد پیش فروش شده و همچنین تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به پیش خریدار
- توافق طرفین در خصوص میزان وجه التزام برای خسارات احتمالی وارد شده از جانب هر یک از طرفین و سایر موارد مذکور در این ماده است .
در صورتی که برای تنظیم قرارداد وکیلی متخصص و باسابقه در خصوص این گونه قراردادها حضور داشته باشد ، وکیل باید تصریح هر یک از این موارد فوق و همچنین ذکر جزئیات واحد پیش فروش شده را به منظور جلوگیری از بروز اختلافات در آینده به بین متعاملین را مورد توجه قرار داده و طرفین قرارداد را به تنظیم قراردادی رسمی در دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کند ؛ تا از این طریق احتمال ورود زیان و خسارت و همچنین ایجاد اختلاف در آینده را به میزان قابل توجهی کاهش داده و بدین طریق به حفظ حقوق و منافع موکل خود در قرارداد بپردازد .
مدارک و اسناد لازم
برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان ، قانون پیش فروش ساختمان ارائه مدارکی را لازم دانسته است از جمله این مدارک :
- سند رسمی مالکیت پیش فروشنده .
- اجاره نامه رسمی مستأجر با تصریح حق مستاجر به احداث بنا بر روی عین مستاجره .
- قرار داد رسمی سرمایه گذار ، مبنی بر اختیار احداث و تکمیل ساختمان در ازای مالکیت واحدهای از آن
- بیمه نامه ی پیش فروشنده در خصوص بیمه مسئولیت خود در برابر خسارت ها ی احتمالی .
- گواهی مهندس ناظر مبنی بر پایان یافتن عملیات پی ساختمان
- پروانه ساخت در خصوص کل ساختمان و همچنین شناسنامه ی فنی مستقل برای هر واحد آن
- پاسخ استعلامی که از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک گرفته شده است .
وجه التزام
طرفین قرارداد، می توانند با تراضی یکدیگر، برای تخلف پیش فروشنده از انجام تعهدات خود ، وجه التزامی تعیین کنند .
به موجب ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان، در صورتی که طرفین وجه التزامی را در قرارداد تعیین نکرده باشند و یا تعیین کرده ، اما میزان آن از جریمه مقرر شده در ماده ۶ قانون مذکور ، کمتر باشد؛ پیش فروشنده باید به جریمه تعیین شده در خصوص تاخیر از اجرای تعهدات خود در ماده مذکور را بپردازد .
اختلاف مساحت
قانونگذار به منظور تعیین تکلیف نسبت به اختلافی که بین میزان مساحت تعیین شده در قرارداد و مساحت واحد پیش فروش شده وجود دارد ، اقدام تفکیک کرده است .
اختلاف تا پنج درصد :
اگر میزان اختلاف بین مساحت تعیین شده در قرارداد و مساحت واحد تکمیل شده ، تا ۵ درصد باشد ، هیچ یک از متعاملین حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت .
در این صورت ، راه حل قانون گذار برای حل اختلاف این است که اگر مساحت واحد تحویل داده شده تا ۵ درصد کمتر از مساحت مقرر شده در قرارداد باشد ، در این صورت پیش فروشنده باید مابه التفاوت را بر اساس بهای مندرج در قرارداد به پیش خریدار بپردازد و اگر مساحت واحد تحویل داده شده تا ۵ درصد بیشتر از مساحت مقرر شده در قرارداد باشد پیش خریدار باید مابه التفاوت را به میزان بهای مندرج در قرارداد ، به پیش فروشنده بپردازد .
اختلاف بیش از ۵ درصد
در این صورت ، تنها برای پیش خریدار حق فسخ معامله در نظر گرفته شده است .
پیش خریدار می تواند با اعمال حق فسخ خود ، قرارداد منعقد شده را برهم زده و مبلغ پرداخت شده را به همراه خسارت های وارد شده از پیش فروشنده دریافت کند .
در خصوص خسارت وارده ، طرفین ممکن است با یکدیگر به تراضی رسیده و میزان آن را تعیین کنند و همچنین ممکن است تعیین آن را به کارشناسی که مورد تایید دو طرف است ، واگذار نمایند .
اگر متعاملین در این خصوص به توافق و تراضی نرسند ، به موجب حکم قانون ، پیش فروشنده ملزم خواهد شد که بهای پرداخت شده را به نرخ روز بنا با تعیین کارشناس منتخب مرجع قضایی صالح ، به همراه خسارات قانونی وارد شده به پیش خریدار بپردازد.
در صورتی که پیش خریدار تمایلی به فسخ قرارداد نداشته باشد ؛
اگر مساحت واحد تحویل داده شده ، بیش از مساحت مقرر در قرارداد باشد ، پیش خریدار باید مابه التفاوت را به نرخ مندرج در قرارداد به پیش فروشنده بپردازد و اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از میزان مساحت مقرره در قرارداد باشد ، پیش فروشنده باید مابه التفاوت را به نرخ روز به پیش خریدار پرداخت کند .
به طور کلی همان طور که از مقررات و مسائل بالا فهمیده می شود، قانون گذار در پی حمایت از پیش خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان است .
پرداخت بها
اصولاً متعاملین در قرارداد پیش فروش ساختمان باید در مورد میزان بها و تعداد اقساط پرداخت آن و میزان بهای هر قسط توافق کرده و این توافقات خود را در قرارداد منعقد شده تصریح کنند .
همانطور که گفتیم ، طرفین بر اساس توافق خود نحوه پرداخت اقساط را تعیین خواهند کرد .
اما در قانون پیش فروش ساختمان در یک مورد ، این امر استثنا شده و متعاملین ملزم به رعایت آن خواهند بود و آن مورد این است که لزوماً باید حداقل ۱۰ درصد از بهای معامله همزمان با انعقاد سند قطعی انتقال مال به پیش خریدار پرداخت و وصول شود و طرفین می توانند با تراضی یکدیگر این میزان را کمتر تعیین کنند .
توقیف مال
با توجه به قانون اجرای احکام مدنی و همچنین قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی ، اصولاً اموال و دارایی های شخص مدیون به استثنای مستثنیات دین ، در ازای دیون افراد قابل توقیف و بازداشت می باشد .
با حمایتی که قانون گذار از پیش خریدار اعمال کرده است ، مالی که مورد معامله پیش فروش قرار گرفته و در واقع پیش فروش شده است و همچنین بهایی که در برابر آن دریافت شده است به ازای دیون پیش فروشنده به نفع طلبکاران او و هم چنین به نفع پیش فروشنده ، قابل توقیف و یا تامین نخواهد بود تا زمانی که مال پیش فروش شده به طور رسمی به پیش خریدار منتقل شود .
با توجه به مقررات و قواعد خاص و پیچیده‌ای که بر این گونه معاملات حاکم است توصیه می شود ، افراد قبل از امضای قرارداد ، حتماً متن قرارداد را به یک وکیل متخصص در این رابطه نشان داده و نظر او را در این رابطه جویا شوند تا از زیان های احتمالی در آینده و تضرر در این گونه معاملات ، مصون بمانند .