وکیل در کیش
وب سایت حقوقی دادیار
وکیل در بندرعباس و مشاور حقوقی در بندرعباس
به درخواست مخاطبین عزیز از وکیل در کیش تقاضا کردیم در مورد سرقفلی و قرارداد توضیح دهد:
وکیل در کیش در زمنیه های مواد مخدر/کیفری/حقوقی/ملکی/تصادفات/خانواده و… فعال است.
مفهوم سرقفلی
سرقفلی در واقع پولی می باشد که مستاجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مالک می پردازد. اما مالکیت عین و ملک مکان تجاری به مالک تعلق دارد و برای استفاده مستاجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با مالک انعقاد می‌یابد و اجاره از طرف مستاجر به مالک پرداخت می شود.
سرقفلی در لغت به مفهوم حقی می باشد که به کاسب و بازرگان و تاجر در محلی تعلق دارد و به سبب اولویت در اجاره و یا شهرت و یا جمع آوری مشتری و رونق کسب و کار که بر اثر کار در محل به دست آورده است به او تعلق می گیرد.
نمونه ای از یک سرقفلی
در هنگام انعقاد عقد اجاره محل تجاری مالک مضاف بر اجاره ای که از مستاجر دریافت می کند در همان آغاز امر با عنوان سرقفلی به او تعلق می گیرد و مستاجر با پرداخت مبلغ سرقفلی به مالک حق می یابد که بر اساس این حق نسبت به دیگران در اجاره نمودن مکان فوق اولویت داشته باشد و چنان چه مستاجر آن مکان را مجددا اجاره نکند و تمایل داشته باشد آن جا را تخلیه کند، مالک باید مبلغ سرقفلی را که از ابتدای اجاره از مستاجر دریافت نموده است به قیمت روز به او مسترد کند. گاهی اوقات مالک در آغاز امر از مستاجر، سرقفلی دریافت نمی‌کند و به مستاجر این حق را اعطا می کند که در شرایطی که نخواهد، خودش به فعالیت تجاری ادامه دهدو ملک را به دیگری منتقل کند. بنابراین در شرایطی که مستاجر اول حق انتقال به غیر را داشته باشد و در آغاز به مالک حق سرقفلی را نپرداخته باشد این امکان را دارد که از مستاجر جدید سرقفلی دریافت کند و مستاجر جدید هم در صورت تخلیه باید سرقفلی را از مستاجر اول دریافت کند و قادر نیست به مالک رجوع نماید.
ارزش سرقفلی و تعیین آن
سرقفلی با در نظر گرفتن کمیت و کیفیت و نوع بنا و موقعیت آن و تجهیزات و امکاناتش به وسیله مالک پیشنهاد می شود و با تراضی دو طرف مشخص می گردد و اگر به هم به توافق نرسند، دادگاه آن را مشخص می کند که این موضوع در ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر تعیین شده است.
دریافت کننده سرقفلی
سرقفلی مستاجر ملک تجاری به مالک پرداخت می گردد که در خاتمه مدت اجاره به مستاجر عودت داده می شود یا از سوی مستاجر دوم به مستاجر اول اعطا می گردد البته در شرایطی که مستاجر اول حق انتقال مورد اجاره به دیگری را داشته باشد.
شباهت سرقفلی و حق کسب و پیشه
1- هر دو موضوع دارای ارزش اقتصادی و مالی هستند و قابلیت تبدیل به پول را دارند.
2- هر دو مورد قابل انتقال به ورثه هستند. چه مستاجر حق انتقال به غیر را داشته چه نداشته باشد و ورثه ، دیگری نیست بلکه قائم مقام خاص می باشد.
3- هر دو مورد قابل انتقال به غیر می باشد.
4- از لحاظ توقیف و اجرا مشترک هستند
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
-سرقفلی شرعاً امری درست است و بلا اشکال می باشد اما حق کسب و پیشه حلال نیست.
-میزان مبلغ سرقفلی بستگی به موقعیت محلی و کیفیت و کمیت بنا و تجهیزات آن دارد. اما در حق کسب و پیشه این موارد ملاک تعیین مبلغ نیست و باید طول مدت اجاره و شهرت مستاجر که در معروف شدن محل مورد نظر اثر گذار باشد، در نظر گرفته شود و نوع کسب پیشه و تجارت ملاک محاسبه واقع می شود.
-در تعیین مبلغ سرقفلی قواعد عمومی نقشی ندارد و مالک تصمیم گیری می کند که چه اندازه تعیین نماید. اما در حق کسب و پیشه و تجارت دادگاه وارد عمل می‌شود و با جلب نظر کارشناس تعیین می کند.
-سرقفلی مربوط به محل می باشد اما حق کسب و پیشه و تجارت به شغل مربوط است.
-از آن جایی که سرقفلی در ابتدای عقد دریافت می شود، امکان دارد مالک از حق خود چشم پوشی کند و از مستاجر سرقفلی دریافت نکند. اما در حق کسب و پیشه چون از اول حقی برقرار نیست و در اثر مرور زمان ایجاد می شود. مالک و مستاجر با تراضی باهم قادر نیستند آن را در موقع انعقاد عقد اجاره نگیرند.
-سرقفلی در قرارداد اجاره وارد می‌شود و حاصل عقد اجاره است. اما حق کسب و پیشه را قانون مشخص می نماید.
-سرقفلی به مالک ملک تجاری و مستاجر اول پرداخت می شود اما حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می گردد.
– مستاجری که دارای حق سرقفلی است اگر از قرارداد اجاره تخلف نماید مالک حق فسخ اجاره و تخلیه ملک را خواهد داشت. اما در مورد حق کسب و پیشه اگر مستاجر حق کسب و پیشه تخلف کند، این حق از بین می رود. البته در یک مورد از تخلف، یک دوم حق کسب و پیشه پرداخت می گردد و آن زمانی است که مستاجر بدون داشتن اجازه ملک مورد نظر را به دیگری منتقل کند.
اگر مالک مکان تجاری خودش از محل استفاده کند، در صورت اجرای طرح های دولتی و شهرداری سرقفلی به خود مالک پرداخت می گردد.
شیوه انتقال ملک مورد سرقفلی
بر اساس قانون مدنی و مقررات روابط موجر و مستاجر واگذاری ملک به شخص دیگر سبب ساقط شدن حق سرقفلی مستاجر نمی گردد و مستاجر هم چنان حق سرقفلی نسبت به مورد اجاره را خواهد داشت. جز این که در عقد اجاره شرط دیگری شده باشد که در این حالت در صورت انتقال ملک از طرف مالک به دیگری برای مالک حق فسخ ایجاد می شود.
مزایده سرقفلی
با توجه به رای وحدت رویه شورای عالی ثبت، مزایده سرقفلی مغایر با حقوق اشخاص ثالث می باشد. بنابر این هر شکل از این اقدام جنبه قانونی نخواهد داشت.
ویژگی های سرقفلی
1- به طور کلی سرقفلی از دسته حقوق مالی می باشد و مثل سایر حقوق مالی قابل رهن و توارث و معامله است.
2- تغییر و عدم پایداری از ویژگی‌های اصلی سرقفلی می باشد.
3- سرقفلی اکراه و اجبار قانونی نداشته و فقط با توافق دو طرف صورت می گیرد.
شرایط اساسی برای صحت قرارداد
همان طور که قبلاً هم اشاره کردیم برای صحت قرارداد چهار شرط اصلی لازم و ضروری می باشد:
قصد و رضای طرفین اهلیت طرفین و موضوع معین و مشروعیت معامله.
اگر عقد یا قرارداد یکی از این چهار شرط بالا را نداشته باشند عقد باطل یا غیر نافذ خواهد بود که عقد غیر نافذ اگر به صورت غیر نافذ باقی بماند که باطل است اما اگر تنفیذی بعداً راجع به آن انجام شود، اصلاح پذیر می باشد.
شرایط و تعهدات دو طرف
طرفین قرارداد بر اساس قانون قادرند شروطی را که بر خلاف شرع و قانون نباشند، در ضمن قرارداد جای دهند. مثلا دو طرف قرارداد که یکی اتومبیل را به دیگری می فروشد، می‌تواند ضمن این عقد شرط کند که خریدار به مدت یک ماه مغازه فروشنده را به شکل مجانی دکور نماید یا فروشنده قادر باشد تا یک ماه یا بیشتر از یک ماه از ماشینی که فروخته است در طول هفته به مدت دو روز استفاده کند یا موتور سیکلت خریدار رایگان به فروشنده واگذار شود یعنی به صورت پایاپای معامله کنند. شرایطی که در زمان عقد اصلی قید می شود بر سه قسم است که در زیر به شرح آن می پردازیم:
شرط صفت
شرطی که مربوط به کیفیت و کمیت مورد معامله می باشد، اگر شرط صفت باشد و معلوم گردد آن صفت موجود نیست، آن کسی که شرط به نفع او شده است قادر است معامله را فسخ کند. مثلاً شخصی خانه ای را به دیگری می فروشد و خانه را به شرط داشتن دو اتاق می فروشد، در حالی که بعد از معامله معلوم می‌شود که خانه یک خوابه است. بنابراین خریدار که به نفع او این شرط شده است، قادر است معامله را فسخ کند.
شرط نتیجه
شرط نتیجه در واقع آن شرطی است که تحقق موضوعی در خارج در عقد به صورت شرط گنجانده می‌شود. مثل کسی که در عقد شرط نماید که هرگاه همه پول را به مشتری بدهد از سوی مشتری وکیل است که مال مورد معامله را به خودش انتقال دهد.
شرط فعل به شکل مثبت یا منفی
در واقع شرطی است که انجام یا عدم انجام عملی برای یکی از دو طرف یا بر شخص ثالثی شرط شود و تعهدش را تقاضا نماید. اگر فعلی در ضمن عقد شرط گردد و اجبار متعهد به آن غیر ممکن باشد، اما انجام آن به وسیله شخص دیگری میسر باشد، قاضی قادر است با هزینه کسی که ملزم به رعایت شرط بوده، آمادگی انجام آن فعل را فراهم نماید. اگر اجبار متعد برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از دسته اقداماتی باشد که دیگری قادر نباشد از جانب او انجام دهد، طرف مقابل که شرط به نفع او شده است حق فسخ معامله را دارد.
شروطی که اگر در زمان عقد و قراردادی درج شود باطل است
-شرطی که انجام آن غیر ممکن باشد. مثلاً کسی اتومبیل را به دیگری بفروشد و شرط کند که حتماً باید فرزند خریدار به خارج از کشور برود.
-شرطی که در آن فایده‌ای نباشد
-شرطی که نامشروع باشد
-شرایطی که باطل هستند و تخلف از آن ها سبب می شود برای دیگر طرف معامله حق فسخ حاصل شود یا خسارت پرداخت کند
حق فسخ
حق فسخ به مفهوم برهم زدن معامله و قرارداد است. برخی اوقات در یک قرارداد که لازم می باشد حق فسخ پیش‌بینی می‌شود. چون قرارداد لازم قراردادی است که دو طرف حق بر هم زدن آن را ندارند. بر این اساس به یک طرف اجازه داده می‌شود که قرارداد را که برای طرفین لازم الاجرا می شود در شرایط به خصوصی بر هم بزند که به آن اصطلاحاً خیار فسخ اطلاق می شود.
در قانون مدنی از خیار فسخ یاد شده است. مثلا اگر کسی خانه ای را خریداری می‌کند و بعد از خریدن معلوم شود که لوله کشی خانه دچار مشکل است، طوری که نمی توان از آن استفاده نمود، شخص مقابل که خریدار است و این معامله به نفع او می باشد می‌تواند بر اساس خیار عیب از حق فسخ خود استفاده کند. فردی که دارای حق فسخ می باشد باید بلافاصله بعد از مطلع شدن از ایراد معامله، قصد خودش را مبتنی بر فسخ قرارداد به طرف مقابل اعلام دارد.