وکیل ملکی در اهواز
وب سایت حقوقی دادیار
وکیل در اهواز و مشاور حقوقی در اهواز
وکیل پایه یک ملکی در اهواز :
در میان وکلا وکیلی موفق است که تجربه و توانایی خود را در یک زمینه به طور تخصصی افزایش دهد؛ زیرا به جهت تخصص خود تمرکز و آشنایی بیشتری با مسائل حوزه خود دارد و میتواند کمک بهتری به موکل خود داشته باشد. وکیل ملکی یکی از همین وکلا است که این نوع وکالت به کسی اطلاق می شود که متخصص و وارد به مسائل حقوقی ملک و املاک است، و در این حوزه به دلیل تبحر و تجربه توانایی مشاوره و قبول وکالت دعاوی حقوقی ملکی را دارد و وکیل ملکی نامیده می شود.
دعاوی ملکی در اهواز:
دعاوی از بیشترین و مهم ترین دعاوی حقوقی است.
پرونده هایی که در آن به اموری از قبیل املاک، اراضی و مستغلات و به طور کلی اموال غیرمنقول پرداخته می شود، دعاوی ملکی گفته می شود.
اموال غیرمنقول در دعاوی ملکی در اهواز:
مالی که جابه جایی آن ممکن نباشد حال به واسطه استقرار آن توسط انسان یا استقرار آن به صورت ذاتی مانند زمین را، مال غیرمنقول می گویند.
انواع دعاوی ملکی:
دعاوی ملکی به طور کلی به سه دسته تقسیم می شوند:
دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی کیفری، دعاوی ملکی حقوقی ثبتی
قبل از فهم انواع دعاوی، بهتر است مفهوم کلمه دعوا را بدانیم.
دعوا در لغت به معنی ادعا کردن است؛ هر فردی جهت برگرداندن حق تضییع یا انکار شده ی خود به مراجع صلح مراجعه می کند و در آنجا طرح دعوا می کند به جهت ادعای جبران خسارت و حق پایمال شده خود، که به او خواهن گفته می شود و به شخصی که اقامه دعوا علیه او صورت گرفته، خوانده گفته م ی شود.
دعاوی ملکی حقوقی در اهواز
شایعترین دعاوی مطرح شده در دادگاهها دعاوی ملکی حقوقی هستند.
معمولا اکثرقضات دادگاه ها و وکلا به خصوص وکیل ملکی به طور تخصصی تر، با این نوع از دعاوی آشنایی دارند و حل و فصل و رسیدگی به پرونده های این دعاوی در صلاحیت دادگاه های عمومی و در بعضی موارد مرجع رسیدگی شورای های حل اختلاف شهر می باشد. و به جهت تعدد دعاوی ملکی حقوقی، شعب متعددی از مجتمع های قضایی به این موضوع اختصاص داده میشوند.
مهم ترین دعاوی موجود در حوزه دعاوی ملکی حقوقی
وکیل ملکی در شیراز در مورد مهم ترین دعاوی حوزه ملکی میگوید:
- دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی، حق کسب و پیشه
- دعاوی مربوط به انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر
- دعاوی افزایش یا کاهش اجاره‌بها
- دعاوی خلع ید
- دعاوی فسخ قرارداد‌ها و عقود
- دعاوی مطالبه و دریافت اجرت‌المثل
- دعاوی رفع تصرف عدوانی
- دعاوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
زمانی که شخص با آگاهی از قوانین درزمینه املاک و مسکن مرتکب جرمی می‌شود، شکایتی توسط مدعی‌العموم (دادستان) و یا شاکی یا شاکیان خصوصی در دعاوی ملکی کیفری صورت میگیرد که این دعاوی نوعاً در اثر سودجویی و کلاهبرداری برخی افراد است.
مهم‌ترین دعاوی ملکی کیفری عبارت‌اند از:
- دعاوی جعل کردن اسناد ملکی به منظور کلاهبرداری و سودجویی
- دعاوی ورود غیرمجاز به ملک دیگران
- دعاوی خرید و فروش معامله معارض
- تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی بدون مجوز از دستگاه ذی‌ربط
- دعاوی استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
- دعاوی خیانت در امانت به عنوان یک دعوای کیفری در حوزه املاک
- کلاهبرداری در حوزه خرید و فروش معاملات مسکن و املاک
دعاوی حقوقی ثبتی در اهواز
ماهیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به حوزه ثبت اسناد و املاک است. امروزه در دادگاهها و مراجع قضایی پرونده‌های زیادی از دعاوی ثبتی ملکی دیده می‌شود. بسیاری از این دعاوی در اثر انجام معاملات با اسناد عادی است.
در ذیل برخی از موارد مطرح شده دعاوی ملکی جهت آشنایی به اختصار توضیح داده می شود.
دعوای خلع ید در اهواز:
اگر فردی چنین خواسته ای داشته باشد که با توجه به اینکه ملک یا مال متعلق به او از طرف فرد دیگری (غاصب) مورد تصرف قرار گرفته است و در واقع مال او را تصاحب کرده است؛ به عنوان خواهان و مدعی میتواند با طرح دعوای حقوقی خلع ید از دادگاه درخواست خلع ید ( رفع غصب) داشته باشد.
دعوای خلع ید مثل دعوای موجر و مستاجر است که در آن عدم مالکیت خوانده که همان مستاجر است در مقابل ادعای خواهان بر ید است که به طور مثال نتیجه چنین دعوایی حکم تخلیه ی موجر در ملک است.
دعوای خیانت درامانت در اهواز:
با وجود افزایش معماملات حقوقی و ملکی در واقع شما در بسیاری از موارد مال یا ملک خود را به دیگری به صورت اجاره، رهن، عقد وکالت و… امانت می دهید که یا با اجرت یا بدون اجرت است. حال اگر شخصی که شما به او مال یا ملک خود را به امانت
سپرده اید، خلف وعده کند و بدون اجازه شما پس از درخواست یا فرا رسیدن مدت امانت شما، همچنان به تصرف خود به هر نحوی ادامه دهد مرتکب جرم خیانت در امانت می شود. طرح دعوای خلع ید در صورتی امکان پذیر است که خواهان دارای سند رسمی مالکیت باشد و اگر ملک به ثبت نرسیده باشد هم مالک باید مالکیت خود را در دادگاه ثابت کند.
دعوای افراز ملکی در اهواز:
زمانی که ملکی به طور مشترک در میان چندنفر باشد، و سهم هر یک از شرکا مشخص شده باشد اما از نظر جغرافیایی و حدود اربعه این سهم مشخص نشده باشد، هر یک از شرکا که نسبت به تقسیم بندی سهم خود اعتراض دارد میتواند به عنوان مدعی با مراجعه به دادگاه برای احقاق حق خود طرح دعوای افراز ملک کند تا با رسیدگی به این دعوا و افراز ملک که مشخص کردن سهم هر شخص از جهت حدود اربعه است، افراز ملک صورت بگیرد.
یکی از شروط افراز ملک مشاعی بودن آن است؛ مشاع به این معنا که ملکی که بین چند نفر مشترک است اما سهم جداگانه هر یک در این ملک مشخص نشده است.
نکته ای که در افراز ملک وجود دارد این است که پس از افراز ملک به طبع شراکتی هم وجود ندارد؛ زیرا در جریان افراز سهم هر یک از شرکا به طور قانونی معین و مشخص شده است وبه اصطلاح مشارکتی درآن مال غیرمنقول دیگر وجود ندارد.
انواع دعوای سه گانه تصرف در اهواز:
از جمله دعاوی مسائل ملمی و معاملات املاک ، دعوای سه گانه تصرف است که در خصوص مال غیر منقول می باشند و فقط در رابطه با این اموال صدق می کنند.
دعوای سه گانه شامل دعوای تصرف عدوانی،دعوای رفع مزاحمت،دعوای رفع ممانعت ازحق هستند که دررابطه با هرکدام از این دعاوی توضیحاتی بیان شده است :
دعوای تصرف عدوانی :
ماده قانونی 158 قانون آیین دادرسی مدنی ، به موضوع تصرف عدوانی اشاره می کند. تصرف عدوانی به این معنی است که شخصی بدون رضایت شخص مالک، اموال غیر منقول او را متصرف می شود از آن اموال بهره برداری می کند و شخص اول که خواهان است از قانون گذار درخواست می کند تا اموال متصرفی او را که از دسترسش خارج شده است به او بازگردانند تا بتواند خود از آن ها استفاده کند. اموال متصرفی در تصرف عدوانی حقوقی باید از نوع غیرمنقول باشد که شامل زمین، مسکن و املاک شخص می شود.
دعوای رفع مزاحمت :
ممکن است کسی بدون اینکه مال را از تصرف وی خارج سازد، مزاحم استفاده و تصرفات متصرف باشد. به طور مثال فردی بدون اینکه حق ارتفاقی نسبت به ملک دیگری داشته باشد، اقدام به تصرفاتی کند مثلا ناودانی را برای خرج آب باران در ملک شخص بگذارد یا جلوی خانه ی شخص را با مصالح ساختمانی بگیرد و یا وسیله ی نقلیه ای را در ورودی منزل او قرار دهد و مانع از رفت و آمد ساکنین آن ملک شود؛ این نوع اعمال را مزاحمت می گویند که همان مواردی که شامل دعوای تصرف عدوانی می شود در اینجا هم لحاظ می گردد.
دعوای ممانعت از حق :
هرگاه کسی حق ارتفاق یا حق انتفاع در ملک دیگری داشته باشد و صاحب ملک یا دیگری مانع از استفاده ی وی شود، می تواند با طرح دعوای ممانعت از حق مانع را از میان بردارد.
بر اساس ماده 159 قانون آیین دادرسب دادگاه های انقلاب و عمومی: دعوای ممانعت از حق عبارت است از دعوای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا حق انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد. صاحب حق در این مورد، می تواند با شرایط مذکور در باره ی دعوای تصرف عدوانی و دعوای مزاحمت، با مراجعه به دادگستری و یا دادگاه درخواست رفع ممانعت از حق خود را بنماید.
حق انتفاع و تعریفی از آن در اهواز:
مطابق ماده 40 قانون مدنی: حق انتفاع حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین ان ملک دیگری است، یا مالک خاص ندارد، استفاده کند.
حق انتفاع یک حق عینی است و موضوع ان شی معین مادی، شامل منقول یا غیر منقول است.
موضوع حق انتفاع مال متعلق به غیر یا مالی است که مالک خاصی ندارد. حق انتفاع حقی ضعیفتر از مالکیت منفعت است. در حق انتفاع، منتفع مالک منفعت نمی باشد، بلکه ذرات منفعت، اگر عین مالک خاص داشته باشد، در ملک مالک به وجود امده و منتفع ففط حق استفاده دارد. برای مثال مستاجر مالک منفعت است و اجزا منفعت در ملک وی حاصل می شود و اصولا می تواند به موجب اجاره منفعت را به غیر تملیک نماید. ولی دارنده ی حق سکنی که همان مستاجر است (از اقسام انتفاع) فقط دارای حق سکونت است و نمی تواند ملک مورد انتفاع را به دیگری اجاره دهد، چه منتفع مالک منفعت نیست، تا بتواند آن را به دیگری منتقل نماید.
چون حق انتفاع یک حق مالی است، به نظر می رسد اصولا قابا انتفاع به غیر است، مگر اینکه به موجب قرارداد یادعرف و عادت این حق از منتفع سلب شده باشد. مگر در مورد سکنی که فقهای امامیه به غیر قابل انتقال بودن حق انتفاع فتوی داده اند و به ظاهر این نظر مبتنی بر عرف و عادت است که در چنین مواردی مباشرت منتفع را لازم می داند. در نتیجه می توان گفت: اگر عرف و عادتی در این مورد وجود نداشته باشد، یا حق سکنی مطلق نبوده و مالک اذن به انتقال داده باشد، این حق قابل انتقال خواهد بود.
مفهوم و معنی حق ارتفاق در اهواز:
حق ارتفاق به حق کسی در ملک دیگری، برای کمال استفاده از خود می گویند. به عنوان مثال حق عبور، حق مجری، حق ناودان، حق داشتن درو پنجره مشرف به ملک همسایه، حق شرب و غیر آن که از موازد حق ارتفاق است. شاید بدین جهت این حق را حق ارتفاق می گویند که مالک باید با صاحب حق با رفق و مدارا رفتار کند و نباید مانع برخورداری وی از حق خود شود.
طبق ماده 93 قانون مدنی حق ارتفاق حقی است برای شخصی در ملک دیگری.
از خصوصیات حق ارتفاقی می توان به عینی بودن ان که به اموال غیرمنقول اصلی، یعنی زمین و ساختمان اختصاص دارد و به اموالی که در حکم غیر منقول یا تبعا غیر منقولند تعلق نمی گیرد. ویا مورد دیگری. که میتوان بدان اشاره کرد، حق ارتفاق تابع ملک می باشد و یک حق مستقل نمی باشد. در واقع این حق به سود مالک برقرار می شود، اما مالک به مناسبت ملک خود و برای کمال استفاده از آن دارای حق ارتفاق می باشد، نه به طور مستقل.
اگر ملکی که حق ارتفاق به نفع آن و تعبیر دیگر، برای کمال استفاده از آن، به وجود آمده به دیگری انتقال یابد، حق ارتفاق نیز به تبع به او منتقل می شود. بر اساس ماده 102 قانون مدنی: هرگاه ملکی کلا یا جزئا به کسی منتقل شود و برای ان ملک حق الارتفاقب در ملک دیگری یا در جز دیگر همان ملک موجود باشد، آن حق به حال خود باقی می ماند، مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.
تفاوت حق ارتفاق و حق انتفاع در اهواز:
اولا چنا نکه در موارد بالا به آن اشاره شد ، حق ارتفاق، مختص به مال غیر منقول می باشد در حالی که ممکن است حق انتفاع مربوط به مال منقول یا غیر منقول باشد.
ثانیا حق ارتفاق برای ملک و حق انتفاع برای شخص است. درواقع حق ارتفاق برای کمال استفاده از ملک و تابع ان می باشد، اما حق انتفاع مستقیما برای استفاده شخص منتفع ایجاد شده و حقی مستقل است و از این جهت به طور جداگانه می توان آن را
به دیگری انتقال داد.
ثالثا، حق ارتفاق اصولا دائمی می باشد، ولیکن حق انتفاع، جز در مورد حبس موبد و وقف، موقت می باشد.