اجاره چیست؟

وب سایت حقوقی دادیار به معرفی و بررسی تخصصی اجاره چیست؟ و شرایط اجاره پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد. 

مقدمه اجاره

در دوره های مختلف قرارداد اجاره حائز اهمیت بسیاری بوده است به طوری که مقررات مختلفی در این زمینه به تصویب رسیده و همین امر بیان گر اهمیت این موضوع می باشد در روزگار کنونی و چند سال اخیر هم این موضوع و اهمیت آن انکار ناپذیر است است اجاره و قرارداد اجاره خانه اولین گزینه ای است که برای بسیاری از مردم گزینه دومی در اختیار ندارند. بسیاری از مردم که ناتوان از خرید خانه هستند تنها یک راه برای داشتن سرپناه دارند و آن هم اجاره خانه است .

بعد از این که زمانی طولانی با تغییر و تحول مواجه شدیم بالاخره دولت به این نتیجه رسید که مشکل مسکن را به کمک قوانین مربوط به به موجر و مستاجرنمی‌تواند حل نماید و مالک آن قادر نخواهند بودخانه ها را عرضه کرده و در نتیجه بر تقلب ها افزوده می شد اجاره ها امروز به روز افزایش یافته و بار مشکلات مستاجران کاهش نمی یابد . یکی از نتایج این دسته از قوانین به هم خوردن صلح اجتماعی می باشد.

تا این که بالاخره در سال ۱۳۶۲ قانونگذار قانون مدنی را حاکم بر اجاره محل سکونت و توافق دو طرف قرارداد کرد.

تعیین بهای اجاره در قانون

در این زمینه قانون سال ۱۳۶۲ حکم  جدیدی ندارد. در ماده ۳ قانون ۱۳۶۲ چنین می خوانیم: مبلغ اجاره های هر مکان همان اندازه است که در اجاره نامه درج شده است و اگر چیزی در اجاره نامه قید نشده باشد به همان اندازه است که بین دو طرف توافق شده و به صورت عملی در آمده است.

اگر اندازه آن محقق نشود دادگاه بر اساس اصول قضایی نسبت به تعیین اندازه ی اجاره بها اقدام می نماید. در قسمت نخست این ماده درمی یابیم  که آن چه در اجاره نامه قید شده و توافق دو طرف اولویت دارد.

بنابراین وقتی اجاره مسکن از قانون مدنی و توافق دو طرف تبعیت می کند این که بدان تصریح شود ضرورتی ندارد. در قانون سال ۱۳۵۶ در این موضوع می خوانیم که بهای اجاره باید با توجه به نرخ عادله روز مشخص شود. با توجه به این موضوع اصل عدم زیادی اجاره در صورت تعارض و ترجیح  بیان مستاجر در تضاد قرار می گیرد .اما عموما دو طرف بر اساس نرخ عادله روز به توافق می رسند.

تعهد مستاجر و پرداخت اجاره بها

از آن جایی که عقد اجاره سبب می شود مالکیت همه منافع زمان اجاره به مستاجر را واگذار شود و وقتی عین مستاجره به مستاجر تسلیم می گردد به معنی تسلیم منافع هم می باشد، اگر زمان مشخصی در عقد تعیین شود مستاجر باید نقدا اجاره را بپردازد.

اما در مورد  اجاره در عرف متوجه می‌شویم که موعد اجاره را آخر هر ماه تعیین می‌کند. صاحب ملک ده روز پس از آخر هر ماه یا هر زمانی که بین آن ها توافق شده است این امکان را دارد برای مطالبه اجاره بها اقدام نماید.

بنابراین اگر سر رسیدی مشخص نشده باشد اصل بر این است که زمان پرداخت اجاره بها آخر هر ماه می باشد. این اصل را از ظاهر قانون مدنی می توان به دست آورد که البته با حکم تفسیری قانون در تضاد است. مضاف بر آن برای صدور اجراییه به منظور دریافت اجاره بها دو زمان ده روزه به مستاجر اعطا می شود که زمان اول برای امکان درخواست و رجوع به دفتر از زمان سررسید پرداخت می باشد و مهلت دوم جهت صدور اجراییه از زمان ابلاغ اخطار دفتر تنظیم اسناد رسمی  است.

تعمیر مورد اجاره

به گفته ی وکیل در شیراز ملکی که اجاره می گردد ممکن است بر اثر گذشت زمان دارای خساراتی گردد مثلاً فرسودگی درها یا مثلا کولر آن بلا استفاده شود.

در قانون سال ۱۳۶۲ در تایید اصلی از قانون مدنی چنین بیان داشته است که انجام کلیه تعمیرات در مورد اجاره بر دوش صاحب ملک است تا امکان بهره بردن از منفعت عین برای مستاجر وجود داشته باشد. جز این که در قرارداد به شکل دیگری شرط شده باشد. همین جمله اخیر نشان می دهد که دو طرف می توانند بر خلاف این موضوع با هم توافق کنند.البته شایان به ذکر است :پیشنهاد سایت دادیار به شما عزیزان این است که برای حل مشکلات خود در زمینه ملک و همچنین برای تنظیم قرار دادها میتوانید با وکیل ملکی در شیراز به صورت 24 ساعته و آنلاین مشورت نمایید و از این طریق به مشکلات خود خاتمه دهید.

همین امر در مورد اجاره مکان کسب هم صادق و جاری است. البته باید توجه داشت که مستاجر ضمن اینکه بار مسئولیت یک شخص امین را برای نگهداری متعارف ملک مورد اجاره را به دوش می کشد اما اگر بدون تقصیر او اعم از تعدی و تفریط عین مستاجره ناقص یا تلف بشود هیچ مسئولیتی ندارد. مثلاً اگر ملک مورد اجاره بر اثر ریزش ساختمانی در همسایگی آن تخریب گردد یا سقف آن بی دلیل مرطوب شود در این حالت از مستاجر نمی توان تقاضای خسارت کرد.

شرایط فسخ عقد اجاره

روابط حقوقی میان موجر و مستاجر با اتمام زمان اجاره زائل می شود. از مفهوم فسخ اجاره در قانون  ۱۳۶۲ با مفهوم آن در قانون مدنی یکی می باشد. در عقد اجاره  اثر فسخ مربوط به زمان آینده می باشد جزء اینکه سبب خیار از زمان عقد ایجاد شده باشد. با توجه به مقرراتی که قانون مدنی برای اجاره محل سکونت وضع کرده است  دیگر نیازی به وضع قوانین مربوط اجاره نمی‌باشد.

اما اگر اجاره نامه به وسیله مستاجر فسخ شود چه شرایطی دارد؟

عموما فسخ اجاره از سوی مستاجر انجام نمی شود و گرایش او برای حفظ رابطه حقوقی بین او و موجر است است جز در مواردی که بهره بردن از منفعت مورد اجاره میسر نباشد. در ماده ۶ قانون موارد فسخ از سوی مستاجر را می توان ملاحظه نمود.

در جایی که بر اساس شرایط اجاره حق فسخ برای مستاجر ایجاد شود که شامل دو مورد است: 1حق فسخی که بر اساس شرط برای مستاجر ایجاد شود حق فسخ اجاره را تا مدت ۱۰ روز دارد. 2-خیاری که بر اثر تخلف از شرایط عقد برای او به وجود بیاید.

در صورتی که مورد اجاره به طور کلی یا جزئی در شرایط تخریب قرار گیرد به طوری که  بهره بردن از منفعت عین با نقص مواجه باشد و امکان تعمیر آن هم نباشد حق فسخ برای مستاجر ایجاد می شود. شود البته باید این را در نظر گرفت که توضیحی که در خیار عیب داده شد در مورد این موضوع قابل اجراست.

فسخ اجاره از سوی موجر

بر اساس ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۶۲ موجر این امکان را دارد که در مواردی اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه تقاضا کند:

وقتی که مستاجر مورد اجاره را به شکل کلی یا جزئی به شخص دیگری واگذار نماید یا به شکل عملی برای استفاده دیگری قرار دهد .

اگر مستاجری که حق انتقال به غیر از او  سلب شده است مورد اجاره را به شخص دیگری انتقال دهد مالک می تواند بر اساس خیار تخلف از شرط اجاره نامه را  فسخ کند. اما باید توجه داشت این شرط صرفاً برای تخلیه نمودن ملک کفایت نمی کند. بر اساس ماده ۴۸۹ قانون مدنی می خوانیم وقتی منافع عین مال به دیگری واگذار شده است باید دعوایی با حضور مالک و مستاجر اقامه شود و حق در مقابل هر دو آن ها ثابت گردد.

شکی نیست که اجاره دوم باطل است و مالک باید  بطلان اجاره نامه دوم توأم با فسخ اجاره اول را از دادگاه تقاضا نماید. اما اگر منافع مال به مالکیت مستاجر درآمده باشد و مباشرت در انتفاع به شخص دیگر انتقال داده شده باشد متصرف هم باید در دعوا حضور یابد تا حق و هم در دادگاه ثابت شود و بعد دادگاه رای به حکم تخلیه دهد.

در جایی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره زمان انتقال قطعی شرط شده باشد موجر می‌تواند اجاره نامه را فسخ کند . این همان خیار شرط است که مالک به نفع خود در اجاره نامه قید می کند تا اگر ملک را بخواهد بفروشد گرایش خریدار برای خرید ملک کم نشود البته در این شرط  باید مدت زمان استفاده از آن هم قید شود. چون می دانیم خیار شرطی که مدت معین داشته باشد هم شرط خیار هم بیع را باطل میکند کند. شرط خیار بدون مدت نافذ نیست اثر اجاره را هم زائل می کند جز اینکه چنین شرط شود ابتدای خیار زمان انتقال و انتهای آن ختم مدت اجاره می باشد. اما این نظر در رویه قضایی و نوشته های علمای حقوق مورد اشاره قرار نگرفته است تنها می‌توان گفت عرفا این شروط مورد قبول است .

از جمله موضوعات پر اهمیتی که باعث می شد حق فسخ برای موجر ایجاد شود زمانی است که مستاجر دچار افراط یا تفریط شود و مالک هم قادر به منع او نباشد مخصوصاً در مواردی که مالک نمی تواند مستاجر را از اعمال خود باز دارد این قاعده بسیار منصفانه است.کاملاً بدیهی است که استفاده از مورد اجاره بر خلاف هدفی که در اجاره نامه آمده است نمونه تعدی می باشد.

البته این را هم اضافه کنیم که ضمانت مستاجر برای جبران خسارت مالک کفایت نمی کند چون ممکن است خسارتی ایجاد شود که جبران آن توسط مستاجر میسر نباشد. علاوه بر این از این که خیاراتی مثل غبن و تدلیس و تفلیس و تخلف از شرط در ماده ۸ ذکر نشده است می توان چنین برداشت نمود که قانون گذار این هدف را داشته که موارد مهم فسخ را برای موجر یادآور شود. نه این که هدف او اختصاصی کردن ماده ۸ بوده است.