سرقفلی چیست؟

وب سایت حقوقی دادیار به معرفی و بررسی تخصصی سرقفلی چیست؟ و شرایط سرقفلی پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

مفهوم سرقفلی

حقوق دانان در برخورد با لفظ سرقفلی تعاریف متفاوتی ارائه داده اند. چنان که عده ای از حقوق دانان بر این عقیده هستند که سرقفلی علاوه بر معنای واقعی خود مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت را هم تحت شمول قرار می دهد و گروهی حق کسب و پیشه را همان سرقفلی دانسته و مفهومی غیر از معنای حق کسب و پیشه و تجارت برای سرقفلی قائل نشده اند. النهايه گروهی از حقوقدانان نیز با درک واقعیت های بیرونی به تعریف سرقفلی پرداخته اند و مفهوم واقعی آن را بیان نموده اند.

کما این که حقوقدانانی که از چنین عقیده ای پیروی نموده اند سرقفلی را به گونه ای دیگر تعریف کرده اند که چند مورد را بررسی می کنیم. یکی از این حقوقدانان سرقفلی را چنین تعریف می کند:

وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد . اگرچه این تعریف مفهوم واقعی و کامل سرقفلی را بیان نمی کند؛ ولی روشن است که قصد نویسنده ، ارائه تعریف جامع و مانع از سرقفلی نبوده بلکه وی در مقام بیان مفهومی جدا از معنای حق کسب و پیشه و تجارت برای سرقفلی بوده است. به همین  دلیل هم در تعریف ، اشاره ای به مبنا و ماهیت سرقفلی نشده و مضاف بر آن تعریف شامل سرقفلی که مستأجر ثانی به مستأجر اول می پردازد نیز نمی شود.

سرقفلی از نظر قانون

قانون گذار  در تعریف سرقفلی موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون مذکور مقرر می دارد :

سرقفلی عبارتست از ارزش و مقبولیت تجاری قابل تقویمی که بعضی از محل های کسب علاوه بر منافع با توجه به موقعیت خود في نفسه آن را دارا هستند و به وسیله ی مالک قانونی آن به تبع منافع مورد اجاره قابلیت معامله را دارد. و در تعریف دوم که ماده ۶ و تبصره ۱ آن را همراه با مواد ۷ و ۸ همان قانون تحت شمول قرار می دهد چنین می نویسد :

مبلغی که به موجب قرارداد اجاره ، مالک از مستأجر یا مستأجر از مؤجر یا مستأجر دیگر بابت اجور موجل و ارزش افزوده منافع محل کسب دریافت می کند یا مبلغی که مستأجر محل کسب بابت اسقاط حقوقی که از شرط ضمن عقد اجاره حاصل نموده از مؤجر یا مستأجر دیگر اخذ می کند.

همان طور که گفته شد با توجه به قانون جدید که مفاهیم متفاوتی از سرقفلی ارائه داده است ، ارائه تعریف واحد از سرقفلی کاری دشوار است.

در تعریف سرقفلی های مقرر در ماده ۶ قر.م.م مصوب و تبصره ۱ آن و مواد ۷ و ۸ قانون مذکور از سر عقلی به « وجه » تعبیر شده است که البته با توجه به مفهوم ارائه شده از سرقفلی در قانون جدید جنین عملی اجتناب ناپذیر  است.

عقد اجاره و سرقفلی

بر طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر:

در مواردی که بین موجر و کسی که ملك را به عنوان مستاجر در تصرف عقد اجاره دارد اجاره نامه تنظیم نشده و یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظ اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هریك می تواند برای تعیین اجاره بها (در مرا اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند.

با این ترتیب، پس از پایان مدت اجاره، رابطه حقوقی مالك و مستاجر قطع نمی شود متصرف می تواند موجر را به تنظیم اجاره نامه جدید الزام کند و در صورتی که مالك حکم دادگاه موقع اجرا نکند و برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر نشود، نماینده دادگاه اجاره نامه را به ما يك سال از طرف او امضاء خواهد کرد .

موجر نیز به نوبه خود می تواند همین درخواست بکند و این بار (… اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود، دادگاه در صورتی که عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر می کند و این حکم قطعی است)

تکلیف موجر در اعطای سرقفلی

با توجه به نظر وکیل حقوقی هدف اصلی قانون روابط موجر و مستأجر این است که موجر نتواند به بهانه های گوناگون و نامشروع مزاحم مستأجر شود ولی، در مورد تغییرات ضروری در بنا، مصلحت دیگری با لزوم حمایت کامل از مستأجر تعارض پیدا می کند.

گاه وضع بنای مورد اجاره چنان است که به بهداشت و سلامت عمومی یا زیبایی شهر صدمه می زند و امکان توسعه فعالیت های ساختمانی و نوسازی ایجاب می کند که قانون، دست کم در شرایط خاص، به مالکان اجازه تعمیر بنا یا احداث ساختمان نو را بدهد، هرچند که باعث تعطیل موقت یا دایم انتفاع مستأجر شود. موجر می تواند به منظور احداث ساختمان جدید تخلیه مورد اجاره را در خواست کند، مشروط بر این که پروانه ساختمانی با گواهی شهرداری مربوط ارائه شود.

بازدید ضروری از ملک

در اثر عقد اجاره، منافع به مستأجر تملیک می شود و عین همچنان در ملک موجر باقی می ماند. ملکیت موجر و مستأجر مستقل است، منتها ارتباط نزدیک عین و منافع این مشکل اساسی را به وجود می آورد که چگونه می توان حقوق مالک و مستأجر را با هم جمع کرد و آزادی هر یک را محدود به آزادی دیگری ساخت؟

پس از عقد، ملک در اختیار مستأجر قرار می گیرد تا بتواند از آن منتفع شود، ولی باید وسیله ای فراهم شود که مالک نیز حق داشته باشد، آن چه را به او تعلق دارد حفظ کند. برای تأمین همین مصلحت، قانون روابط موجر و مستأجر، با الهام گرفتن از عرف و منطق حقوقی، به موجر حق داده است که در موارد ضروری از ملک خود بازدید و آن را تعمیر کند.

در این مورد باید از یک وکیل ملکی راهنمایی دریافت نمود.البته که پیشنهاد سایت دادیار به شما عزیزان وکیل ملکی در شیراز است.زیرا علاوه بر مجرب بودن او در این زمینه نیز صبور میباشد و به تمامی سوالات شما کاربران گرامی پاسخ میدهد.شما عزیزان از طریق سایت دادیار نیز میتوانید به صورت 24 ساعته و آنلاین با وکلای متخصص در ارتباط باشید.

تعمیرهای کلی

قانون گذار از اصل حقوقی دیگری پیروی کرده که به موجب آن «هزینه نگهداری هر مالی به عهده آن است و خود از اصل عادلانه و کلی تر (من له الغنم فعليه الغرم) ناشی شده است. بدین ترتیب که، چون موجر مالک عین است باید هزینه نگهداری آن را متحمل درد و مستأجر نیز هزینه های مربوط به بهتر استفاده کردن را بپردازد.

در صورتی که بین موجر و مستأجر درباره کلی یا جزئی بودن تعمیرات اختلاف شود، دادگاه رفع اختلاف می کند و در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستأجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده و مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.

در برابر تکلیفی که قانونگذار نسبت به تعمیر اساسی مورد اجاره به عهده موجر گذارده است، مستأجر را نیز مکلف ساخته تا با تخلیه موقت ملک و اجازه بازدید و رفت و آمد در آن امکان تعمیر مورد اجاره را فراهم آورد. مستأجری که مانع از تعمیر ملک شود، برحسب موارد به رفع ممانعت و تخلیه موقت بنا و جبران خسارت مالک محکوم می شود .

قطع آب و برق و تلفن در موارد خاص:

به موجب ماده ۲۴ قانون روابط موجر و مستأجر و تبصره های آن، موجر تنها در می تواند آب و برق یا تلفن و گاز مستأجر را قطع کند:

– در مورد تعمیرات ضروری

– در صورت نپرداختن بهای مصرف از طرف مستاجر

مورد نخست، بدون تردید باید به حکم دادگاه و به عنوان لازمه رفرانی لزوم تعمیر اساسی انجام شود. در مورد دوم، قانون حکم خاصی ندارد، ولی به می رسد که موجر در این مورد نیز حق ندارد دادرس کار خود باشد و مضافا تصرفات مستأجر باید با اجازه و نظارت دادگاه صورت گیرد. هرگاه موجر بیهوده مزاحم مستأجر شود یا در نتیجه نپرداختن بدهی خود به سازمان ها موجب قطع برق و آب و تلفن را فراهم آورد، باید خسارت ناشی از این اقدام نابجا را جبران سازد و مستأجر نیز حق دارد بدهی موجر را بپردازد و از اولین اجاره بها کسر کند .

انتقال سرقفلی (خرید و فروش سرقفلی)

واگذاری سرقفلی بدین مفهوم است که شخص دیگر غیر از مالک به منظور اشتغال به کسب و کار از مکان سرقفلی بهره ببرد. سرقفلی به سه شکل اختیاری با تمایل مالک یا سرقفلی با سند عادی یا سرقفلی با سند رسمی است یا به شکل قهری  و یا به شکل قضایی انتقال می یابد.

انتقال با سند عادی

در این شکل از انتقال  فرد ملک را با سند عادی یا به شکل شفاهی کرایه می کند و حقوق ناشی از آن را با سند عادی منتقل می نماید.

انتقال با سند رسمی

در این شکل از انتقال  سرقفلی به شکل رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود .مالک حقوق ناشی از حق کسب و کار خودش را در شکل سندر رسمی به مستاجر دیگر واگذار می نماید.

موارد زوال حق کسب و پیشه و سرقفلی

انتقال به غیر

در شرایطی که حق انتقال به غیر جاری نباشد و مستاجر آن را به دیگری واگذار کند، مالک قادر است با پرداخت یک دوم حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، مکان را تخلیه نماید.

تغییر شغل

چنان چه در سند سرقفلی شغل خاصی ذکر شده باشد و مالک سرقفلی بدون جلب رضایت مالک تغییر شغل دهد، همه حقوق قانونی او از بین خواهد رفت و مالک قادر است بدون پرداخت مبلغی، ملکش را تخلیه نمایند.

تعدی و تفریط

تعدی به مفهوم خارج شدن از محدوده اجازه مالک و تفریط به مفهوم انجام ندادن تعهدات قراردادی یا عرفی برای نگهداری مال دیگری است. پس اگر دارنده حق سرقفلی زیاده روی یا کم روی کند، مالک ملک قادر است بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.