خلع ید چیست؟

وب سایت حقوقی دادیار به معرفی و بررسی تخصصی خلع ید چیست؟ و شرایط خلع ید پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

خلع ید و فرق آن با تخلیه ید

وقتی مالک یک مال غیر منقول مثل خانه، مغازه، یا زمین نسبت به تصرف غیرقانونی مال خود طرح دعوا می کند ، به این دعوا، خلع ید می گویند. در این دعوا از دادگاه می خواهد که به تصرف غیرقانونی متصرف خاتمه دهد و ملک را از ید او خارج کند و به مالک بازگرداند. برای این که بتوان دعوای خلع ید را طرح نمود، مالک مال غیر منقول باید سند مالکیت خود را به دادگاهی که مال غیر منقول در آن واقع شده است، ارائه کند و دادخواستی تنظیم نموده و دعوای خلع ید را به طرفیت متصرف که در اصطلاح حقوقی غاصب می باشد، اقامه نماید.

جهت طرح دعوای خلع ید حتماً باید مالک نسبت به ملک مالکیت داشته باشد. بدین مفهوم که باید سندی مبنی بر اثبات مالکیت خود داشته باشد. چنان چه شخص در واقعیت مالک ملک باشد، اما سندی برای اثبات آن در محضر دادگاه در اختیار نداشته باشد و شخص غاصب ادعای مالکیت او را نپذیرد، مالک باید  نخست، در دادگاه، دعوای  اثبات مالکیت را اقامه کند و پس از دریافت رای قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت خویش، دعوای دوم، یعنی  خلع ید را مطرح نماید.

وکیل خلع ید در شیراز می گوید: دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید گاهاً اشتباه می شود. اما باید بگوییم که این دو ادعا کاملاً متفاوت می باشد. چون آن چه باعث طرح دعوای خلع ید می‌شود، غصب است.  با توجه به این که هیچ قراردادی میان مالک و متصرف جاری نشده است.  اما در دعوای تخلیه ی ید،  عقدی میان مالک و مستاجر منعقد شده است که در آن مدت تعیین شده اما با این که مدت به پایان رسیده است، مستاجر ملک را تخلیه نمی کند. در این موضوع باید دعوای تخلیه را اقامه کرد که در آن مالکیت ملک، شرط طرح دعوا نمی باشد و کافیست مالک، مالک منافع باشد.

در مورد دعوای تصرف عدوانی آن را به دو شکل کیفری و حقوقی می توان اقامه  نمود. وقتی دعوای تصرف عدوانی به شکل حقوقی اقامه می شود شخص مدعی، صرفاً باید سابقه تصرف را اثبات کند و لزومی ندارد که مالکیت خود را نسبت به عین و منافع ملک اثبات نماید. بنابر این همین که پیشینه ی تصرف مدعی یا خواهان و پیوستن تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف او به اثبات برسد، کفایت می کند. حال اگر دعوای تصرف عدوانی به شکل کیفری بخواهد مطرح شود، در این مورد بین حقوق دانان اختلاف نظر وجود دارد.

بر این اساس که برخی از حقوق دانان مالکیت ملک  را شرط اساسی اقامه دعوا می‌دانند. اما عده‌ای دیگر از حقوق دانان سبق پیشینه ی تصرف برای طرح دعوا برایشان کافی است. البته این نکته قابل ذکر است که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را مورد قبول می داند.

دایره شمول دعوای خلع ید

دعوای خلع ید به سه قسم تقسیم می شود:

1- خلع ید به مفهوم اخص: یعنی دعوایی که تحت عنوان دعوای مالکیت از آن یاد شده و به دنبال آن مالک ملک، خواهان این است که دست تصرف دیگری از ملک اش  رفع شود.

2-  نوع دوم دعوای خلع ید بدان شکل است که عدم مالکیت خواهان بر ملکی(وکیل ملکی در شیراز) که مورد دعوا می باشد  و قانونی بودن تصرف خوانده بر ملک، مورد پذیرش دو طرف دعوا می باشد و خواهان، مدعی این است که  ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک خلاف قانون می باشد و باید از آن رفع تصرف گردد.

3-  نوع سوم دعوای تصرف می باشد که دعوای  تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق را در بر می‌گیرد و می تواند به شکل حقوقی یا کیفری اقامه شود.

خلع ید در ملک مشاع

چنان چه یکی از شرکای ملک مشاعی علیه شریک دیگری از ملک یا شخص ثالث بخواهد، طرح دعوای خلع ید کند، صراحتاً در قانون در این مورد تعیین تکلیف شده است . از ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی چنین برداشت می شود: در جایی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک بخشی از آن صادر شده باشد از همه ی ملک خلع ید صورت می‌گیرد. اما تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مقررات املاک مشاعی را در بر می‌گیرد.

برای این که مفهوم بخش آخر این ماده را دریابیم، باید به ماده های ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی رجوع کنیم که می گوید: تصرف هر شریک در ملک مشاع، مشروط به اجازه بقیه شرکا می باشد و چنان چه این اجازه اخذ نشود، متصرف، ضامن خواهد بود . پس محکوم له در دعوای خلع ید به مفهوم خاص در ملک مشاع زمانی قادر خواهد بود ملک خود را تحویل گرفته و آن را تقاضا نماید که از بقیه شرکا اجازه بگیرد.

در این مورد رای مشورتی از طرف اداره کل حقوقی قوه قضاییه صادر شده است. بر این اساس از آن جایی که برطبق مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ کدام از شریک های مال مشاعی بدون اجازه بقیه شرکا، حقی به دخل و تصرف در مال مشاع را ندارند. پس اگر یکی از شریک ها بدون اذن شریک دیگری در بخشی از ملک مشترک تصرف کند، هر یک از شرکا این حق را می یابند که تقاضای خلع ید را اقامه کنند. چنان چه از متصرف ملک مشاع خلع ید شد تحویل آن ملک به هر کدام از شرکا، منوط به تراضی با سایر شرکا می باشد.

شباهت و تفاوت دعوای خلع ید و تصرف عدوانی

در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی الزام و ضرورتی ندارد. اما در دعوای خلع ید الزاماً باید همه تشریفات آیین دادرسی رعایت شود.

هردو دعوای خلع ید و تصرف عدوانی این امکان را دارند که از آن ها تجدیدنظرخواهی شود.

در دعوای خلع ید بر اساس ماده یک قانون اجرای احکام مدنی این الزام وجود دارد که ابتدا حکم قطعی شود و بعد از آن در مورد آن اجراییه صادر گردد. اما در دعوای تصرف عدوانی به محض صدور حکم، قابل اجرا می باشد. و ضرورتی ندارد که الزاماً حکم قطعی شود و اجراییه صادر گردد و تقاضای تجدید نظر از این دعوا مانع از اجرای آن نمی باشد.

در دعوای تصرف عدوانی ضرورتی ندارد که شاکی حتما و الزاماً مالک باشد. چه بسا مباشر و یا مستاجر یا خادم یا رعیت یا کارگر و هر شخصی که به نمایندگی یا به امانت مال غیر را تصرف کرده است، قادر است به قائم مقامی مالک اقامه دعوا نماید. این مطلب در ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی توضیح داده شده است. اما در دعوای خلع ید، تنها اشخاصی که صاحب منفعت هستند یا وکیل یا قائم مقام قانونی، این امکان را دارند که طرح دعوا نمایند.

دعوای تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق، از جمله دعوای غیر مالی می‌باشد. اما دعوای خلع ید، از دسته دعاوی اموال غیر منقول و مالی محسوب می شود و جهت پرداخت هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه اقدام صورت می گیرد و اختلاف یا نبود اختلاف در مالکیت هیچ اثری در این موضوع ندارد.

دعوای تخلیه ید و غیرمالی بودن آن

همان طور که قبلاً هم اشاره کردیم، دعوای تخلیه ید از جمله دعاوی غیر مالی می باشد. پس طرح این دعوا هزینه ای در مقابل دعوای خلع ید خواهد داشت. هنگامی که خواهان دادخواست خود را مبنی بر خلع ید به دادگاه تسلیم می‌کند، شرایط و عناصر تشکیل دهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه می باشد. بنابراین در این مورد خواهان باید اسناد و مدارک خود را مبنی بر مالکیت خویش به دادگاه تسلیم نماید. تا دادگاه بعد از رسیدگی به مدارک مالکیت و تحقق بقیه موارد دعوا در ماهیت موضوع رای صادر کند.

نکته قابل توجه این که هنگامی که دادخواست نگارش می شود، اگر عنوان اشتباهی برای آن برگزیده شود باعث رد دعوا و از بین رفتن هزینه دادرسی خواهد شد.

مراحل دادرسی دعوای خلع ید

– دادگاه ابتدا مالکیت خواهان را باید احراز کند و این موضوع به وسیله استعلام ثبتی و بررسی سند مالکیت انجام می شود و بعد از این که مالکیت خواهان را محقق نمود، می تواند وارد محیط دعوا شود.

–  در مرحله دوم، دادگاه باید غیر قانونی و مشروع نبودن تصرف از سوی خوانده را مشخص کند.

– در مرحله سوم، دادگاه باید محقق نماید که تصرف خوانده در حوزه مالکیت خواهان است یا نه و اندازه تصرفات او را مشخص نماید که این اقدامات به وسیله معاینه محلی و تحقیق محلی و جلب نظر کارشناس انجام می شود.

بر این اساس شخص خوانده ، برای اثبات مشروع بودن تصرف خودش باید اسنادی را به دادگاه ارائه کند. در غیر این صورت تصرف او، غاصبانه خواهد بود. چون مالک حق دارد که هر شکل استفاده و تصرفی در ملک خود داشته باشد. هنگامی که شخصی با تقدیم سند مالکیت به دادگاه مالکیت خودش را اثبات می‌کند و خوانده قادر نیست، برای قانونی بودن تصرف خود سند و مدرک ارائه کند و فرضا ثابت نماید که تصرف او حاصل از اجاره بوده است یا ملک مورد دعوا را خریداری نموده، در این حال تصرف خوانده حاصل از غصب می باشد.

بر این اساس باید تصرف با توافق و اجازه مالک صورت گیرد.  چنان چه، خواهان، ملک را خریده باشد و مورد معامله به او تحویل نشده باشد، باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را به دادگاه تقدیم کند یا دعوای تحت عنوان الزام به تنظیم سند اقامه نماید و چنان چه بخواهد دعوای خلع ید را طرح کند، هم زمان قادر است این دعوا را در دادگاه مطرح کند که مالکیت خواهان مستقر شده باشد و زمان دادخواست الزام به تنظیم سند  ارائه می شود. تا وقتی که حکم به منفعت خواهان صادر برای مزبور اجرا نشده باشد و سند به نام و مالکیت او زده نشده است. این امکان وجود ندارد که دعوای مزبور را اقامه کرد و تا آن زمان قابلیت استماع را نخواهد داشت.