خیار تدلیس چیست؟

وب سایت حقوقی دادیار به معرفی و بررسی تخصصی خیار تدلیس چیست؟ و شرایط خیار تدلیس پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

مقدمه خیار تدلیس

فرض نمایید که شما به یک مشاور املاک مراجعه می‌کنید و قصد خرید یک خانه یا زمین را دارید. در این صورت اصل بر این است که خانه هایی را که مشاور املاک به شما معرفی می کند  در ظاهر امر، مشکلی ندارد و یک خانه خریداری می‌کنید و بعداً متوجه می‌شوید که خانه‌ای که به شما فروخته شده است  پارکینگ نداشته و صاحب ملک سعی کرده است که این موضوع را از شما مخفی کند و این که در توصیف پارکینگ آن صحبت‌هایی کرده است که اصلاً در میان نبوده است. این جاست که شما یک حقی برای فسخ معامله می یابید که از آن با عنوان خیار تدلیس یاد می شود.

مفهوم خیار تدلیس

تدلیس از نظر لغوی به مفهوم پنهان کردن و مخفی نمودن است. در ماده ۴۳۸ قانون مدنی از تدلیس چنین صحبت شده است که عبارت است از عملیاتی که سبب فریب طرف معامله شود. با عنایت به مثالی که در بالا ذکر شد و ماده ۴۳۸ قانون مدنی در شرایطی که فروشنده صفتی را به مالی نسبت دهد اما در اصل آن مال آن صفت را نداشته باشد و شرح آن صفت سبب شود که خریدار مشتاق به خرید مال گردد، برای خریدار اختیار فسخ قرارداد را بر اساس خیار تدلیس به وجود می آورد.

در حقیقت در مثال فوق فروشنده یا مشاور املاک طوری تظاهر نمود که خانه دارای پارکینگ است و جای چند ماشین دارد. اما در حقیقت در  سند ملک پارکینگ  درج نشده و خانه فاقد پارکینگ تلقی می‌شود و این موضوع سبب فریب خریدار شده است و به همین سبب به او حق فسخ قرارداد بر مبنای خیار تدلیس واگذار می شود.

شرایط تحقق خیار تدلیس

شرط تحقق خیار تدلیس در دو موضوع خلاصه می شود:

-به منظور تحقق خیار تدلیس باید راجع به یک صفتی در مال چنان توضیح داده شود و فریب کاری شود که در حقیقت مزایایی در مورد مال توصیف شود که آن مال دارای آن مزایا نباشد.

-اعمال فریب و نیرنگ دومین شرط تحقق خیار تدلیس می باشد. هنگامی که شخصی که صفتی را به مالی نسبت می‌دهد طوربی که قصد فریب دیگری  را کرده است این موضوع سبب ایجاد خیار تدلیس برای شخص مقابل معامله خواهد شد. پس برای این که خیار تدلیس محقق شود هم باید صفت بهتری به کالا نسبت داده شود که آن کالا آن صفت را دارا نیست و هم این کار باید با قصد فریب انجام شود.

زمان اعمال خیار تدلیس

بر طبق ماده ۴۴۲ قانون مدنی مقرر شده که در  خیار تدلیس بعد از آگاهی نسبت به آن باید فوری اقدام شود. در حقیقت این ماده زمان انجام خیار تدلیس را شرح می دهد. هنگامی که شخصی فریب می خورد که عموماً در قرارداد شخص مشتری می باشد باید به محض آگاهی نسبت به عدم وجود صفت کمال در کالا و فوری مراتب را به اطلاع بایع برساند و در مورد استرداد کالا اقدام کند و چنان چه فروشنده از پس گرفتن آن خودداری نماید، به مرجع قضایی رجوع نموده و دادخواستی برای طرح شکایت ارائه کند.

تفاوت خیار تدلیس و خیار عیب

در خیار تدلیس یکی از متعاملین با قصد فریب و سوء نیت و با شرح و وصف غیر حقیقی یا اختفاء نقصی که در موضوع معامله جاری است، طرف دیگر معامله را دچار فریب می کند و او را تشویق به انعقاد قرارداد می نماید. اما در خیار عیب کمی یا فزونی در مال برقرار است که عرفا عیب محسوب می شود . گاهی امکان دارد تدلیس در میان باشد بدون آن که مالی نقص داشته باشد.

مثل این که فروشنده فرشی را که بافت آباده در استان فارس است را با نیرنگ به جای فرش کرمان قالب کند و یا امکان دارد خیار عیب محرز شود بی آن که تدلیس و فریبی در میان باشد. مثل این که یک گوشی سامسونگ را خریدار می خرد بدون آن که از مشکل ال سی دی آن مطلع باشد. حتی در برخی از موارد این امکان میسر است که هم تدلیس بروز می‌کند. هم عیب و ایراد بر قرار است.

مانند زمانی که فروشنده اتومبیل که بدنه آن رنگ خورده است آن را پنهان کند تا با این کار قادر باشد خریدار را فریب داده و اتومبیل را به او بفروشد. در این حالت هر دو خیار عیب و تدلیس جاری خواهد بود و طرف معامله قادر است به هر کدام از این خیارات رجوع کرده و معامله را بر هم زند.

خیار تدلیس و شخص ثالث

بر اساس ماده ۴۳۹ قانون مدنی مقرر شده است که اگر فروشنده تدلیس کند مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و نیز  بایع راجع به ثمن فرد در حالت تدلیس و  مشتری هم این حق را دارا خواهند بود. بنابراین از این ماده می توان چنین برداشت نمود که تدلیس فقط از طرف متعاملین سبب فسخ معامله می شود. اما چنان چه تدلیس از طرف شخص ثالث انجام شود، در شرایطی که بدون هماهنگی با یکی از طرفین معامله انجام شده باشد، خیار فسخی جاری نخواهد شد.

مثلاً در یک معامله ای مثل خرید خانه چنان چه دلالی و واسطه بر خلاف حقیقت توصیفی را برای خانه بیان کند و بر اساس همین توصیفات خریدار تشویق به انعقاد معامله شود، حق فسخی برای مشتری که فریب خورده است برقرار نخواهد شد. زیرا فسخ قرارداد در این حالت سبب ضرر و زیان فروشنده می‌شود که در این بین تخلفی را انجام نداده است.  اما اگر در همین فرصت فروشنده و واسط در فریب و اغوای طرف دیگر معامله یعنی خریدار هماهنگی کنند و یا این که شخص واسط با اوصاف غیر حقیقی موضوع معامله را به انحراف بیندازد، حق فسخ معامله به خریدار تعلق می گیرد. زیرا از طرف معامله یعنی فروشنده کوتاهی کرده است و تدلیس شخص ثالث برابر با تدلیس فروشنده خواهد بود.

نکات مهم خیار تدلیس در معاملات ملکی

-مشتری و خریدار بخش مهم کسانی هستند که امکان تدلیس در حق آن ها بر قرار است. بنابراین بیش از بقیه ی گروه ها باید در مورد تدلیس دقت لازم را به عمل آورند.

-خریدار ملک باید تلاش کند همه توافقات و صحبت ها و ادعاهای مهم فروشنده در مورد ملک را به شکل کتبی نگارش کند و این تقاضا را از دلال یا مشاور املاک هم داشته باشد.

-خریدار ملک عموماً  با تلاش و زحمت چندین ساله ی خود به منزله خرید یک ملک اقدام می کند. بنابراین باید با و وکلای حقوقی در این زمینه مشورت های لازم را به عمل آورد تا در مورد وقوع تدلیس نیز اطلاعات کافی داشته باشد.

-چنان چه خریدار متوجه تدلیس شود باید در سریع ترین زمان برای فسخ قرارداد اقدام نماید.

– خریدار باید لیستی از مهمترین موضوعاتی که ملک مورد نظر باید داشته باشد تهیه نموده و در هنگام بازدید ملک آن را کنترل کند.

علل اهمیت خیار تدلیس در معاملات ملکی

-معاملات ملکی  گردش مالی بیشتری دارد.

وقتی یک اتومبیل خرید و فروش می شود کم تر ممکن است از تدلیس در این معامله استفاده شود تا زمانی که یک زمین یا خانه یا ملک تجاری مورد معامله قرار می‌گیرد. چون بهای املاک نسبت به اموال دیگر بیشتر است. بنابراین وسوسه برای تدلیس و فریب مشتری نیز میسر تر است.

-معاملات ملکی(وکیل ملکی در شیراز) دارای مسیر پیچیده و دشواری هستند.برای اطلاعات بیشتر به سایت دادیار مراجعه نمایید.

معاملات ملکی از آن‌جایی که چند جنبه دارند مثل متراژ ملک و سند ملک و حقوق صاحب ملک راجع به نهادهای شهرداری و همسایگان، در نتیجه سبب می شود که مسائل حقوقی در این زمینه بیشتر روی دهد و پیچیدگی های بسیاری در این معاملات ایجاد می‌شود و امکان وقوع تدلیس هم میسر تر است و به همین جهت طرفین معامله ممکن است دچار خطا شده و تدلیس نمایند.

-تعداد ذینفعان در معاملات ملکی

تعداد ذینفعان در معاملات ملکی مثل یک خانه یا زمین که هم خریدار دارد هم فروشنده هم واسطه، سبب می شود که امکان تدلیس در معامله ملک بیشتر شود.

-کمبود دانش حقوقی در مورد معاملات ملکی

در معاملات ملکی عموماً مردم ممکن است در طول زندگی خود یک یا دو بار خرید و فروش ملک را انجام دهند. بنابراین بسیار واضح است که به خیلی از مباحث حقوقی اشراف نداشته باشند و همین موضوع می‌تواند راه را برای وقوع تدلیس در معاملات ملکی بیشتر کند.

عدم اسقاط خیار تدلیس

از جمله نکات مهمی که در این مقاله باید به آن اشاره کرد موضوع اسقاط کافه خیارات در قرارداد است که قابل پذیرش نبوده و نافذ نمی باشد. یعنی اگر در یک قرارداد شرط شود یا درج گردد که اجازه خیار تدلیس در معامله سلب گردد.

این معامله صحیح نیست و حق طرفین نسبت به فسخ قرارداد باقی خواهد بود. زیرا خیار تدلیس قابلیت اسقاط را ندارد و برخی اوقات امکان دارد یکی از متعاملین به منظور فریب و نیرنگ طرف دیگر در معامله جعل سند کند و یا به روش‌های متقلبانه دیگری متوسل شود که در این صورت مضاف بر تدلیس در معامله جرم کلاهبرداری را نیز مرتکب شده است.

تفاوت خیار تدلیس و تبعض صفقه

مجموعه اقداماتی که سبب فریب طرف مقابل معامله شود را تدلیس می گویند و چنان چه بایع تدلیس کند مشتری حق فسخ دارد و اگر مشتری تدلیس کند بایع حق فسخ خواهد داشت و بعد از علم به آن فوری باید اعمال شود. اما خیار تبعض صفقه وقتی به وجود می‌آید که عقد خرید و فروش نسبت به بخشی از مبیع به علتی از اسباب باطل باشد.

در این صورت مشتری حق دارد عقد را فسخ کند یا به نسبت آن قسمتی که خرید و فروش صورت گرفته بپذیرد و نسبت به قسمتی که بیع باطل شده است ثمن بگیرد. تبعض صفقه وقتی سبب خیار خواهد شد که مشتری در هنگام معامله نسبت به آن آگاهی نداشته باشد اما در هر حال ثمن دریافت خواهد شد.