فسخ قرارداد اجاره چیست

وب سایت حقوقی دادیار به معرفی و بررسی تخصصی فسخ قرارداد اجاره چیست؟ و شرایط فسخ قرارداد اجاره پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

مقدمه فسخ قرارداد اجاره

بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی باشد که مالک مال خود را به مستاجر ارائه می‌کند که مستاجر از منفعت آن بهره ببرد. البته امکان دارد مورد اجاره، اشیا یا حیوان و انسان باشد. امروزه مضاف بر اجاره آپارتمان مغازه و خودرو و اجاره حیوانات برای کار یا سواری حتی اجاره انسان برای انجام کار را هم می توان مشاهده نمود.  وقتی کسی، فردی  را اجیر می کند که کاری برای او انجام دهد این مورد، اجاره انسان خواهد بود.

فسخ قرارداد اجاره به چه معناست

قرارداد اجاره از جمله قراردادهای لازم می باشد. یعنی پس از انعقاد آن دو طرف قادر نیستند عقد را فسخ کنند. جز در دسته ای از موضوعات قانونی که دو طرف این حق را می یابند که قرارداد را برهم زنند. قانون مدنی در ماده ۳۹۶ و بخشی از مواد به شکل پراکنده خیارات عقود لازم را ذکر کرده است. کلیه قراردادهایی که به شکل لازم منعقد می‌شود بیشتر این خیارات، یعنی حق فسخ قرارداد را دارا می باشند.

انواع فسخ قرارداد اجاره

به جز سه مورد خیار فسخ که ویژه عقد بیع می باشد،  سایر خیارات در عقد اجاره قابل اعمال می باشد که در ماده ۱۶۹ قانون مدنی محدود شده است. اما بخشی از اختیارات بیشتر در قانون در مورد اجاره از آن سخن به میان آمده و عملاً نیز به کار می رود، عبارتند از خیار شرط و خیار تعذر تسلیم و خیار عیب و خیار تخلف شرط و تخلف از وصف و موارد فسخ که در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ ذکر شده است.

موارد فسخ اجاره به وسیله مستاجر

-مالک باید عین مستاجره را به مستاجر تسلیم کند و اگر از این کار سر باز زند موجر را باید اجبار به تسلیم نمود. چنان چه اجبار میسر نباشد، مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. این موضوع به استناد خیار تعذر تسلیم که در ماده ۴۷۶ قانون مدنی مقرر شده است قابل اعمال خواهد بود.

-چنان چه در عین مستاجره عیبی در هنگام قرارداد اجاره ظهور کند، مستاجر قادر خواهد بود اجاره نامه را فسخ نماید. یا اجاره را به همان شکلی که انجام شده است بپذیرد و فسخ اجاره در این صورت به استناد خیار عیب صورت پذیرفته است که در ماده ۴۷۸ قانون مدنی این موضوع مقرر شده است.

-چنان چه مورد اجاره کلی باشد مثلاً یک ماشین صفر پراید از میان تعدادی پراید و این پراید دارای عیب باشد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت و قادر است موجر را مجبور به تسلیم یک پراید سالم دیگر نماید. اگر این اجبار میسر نباشد ،در این حالت مستاجر حق فسخ معامله را دارد و این موضوع را به استناد خیار تعذر تسلیم قابل اجرا خواهد بود.

-چنان چه در مدت زمان اجاره در مورد اجاره مثلا خانه تعمیراتی ضرورت داشته باشد و عدم تعمیر سبب ضرر زیان مالک شود، مستاجر چنان چه در مدت تعمیر قادر نباشد از کل یا بخشی از خانه بهره ببرد، این امکان برای او نیست که از تعمیرات مالک ممانعت کند. اما در این حالت مستاجر دارای حق فسخ خواهد بود.

-چنان چه شخص ثالثی مزاحم مستاجر شود، یعنی پیش از آن که موجر موضوع اجاره را به مستاجر ارائه کند مثلاً پیش از دریافت خانه به وسیله مستاجر مزاحم مستاجر شود، در این حالت مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. این موضوع در ماده ۴۸۸ قانون مدنی مقرر شده است.

-چنان چه در هنگام انعقاد عقد اجاره و مستاجر برای خودش حق فسخ را شرط نموده باشد.

موارد فسخ اجاره به وسیله موجر

-در شرایطی که مستاجر افراط و تفریط کند. یعنی بر فرض مثال خانه را که مستاجر اجاره نموده به شکل معمول مورد استفاده قرار ندهد و آن را تبدیل به یک کارگاه در و پنجره سازی کند. موجر حق فسخ معامله را خواهد داشت.

-مستاجر خانه را اجاره نماید و در آن مدرسه تاسیس کند. موجر هم فقط به همین موضوع آن را اختصاص داده و فقط با همین هدف آن را اجاره داده باشد. اما مستاجر آن را به فعالیت دیگری اختصاص دهد. مثلاً آن را تبدیل به کارگاه اتومبیل سازی کند و موجر قادر نباشد  مانع از این اقدام مستاجر شود. در این صورت موجر حق فسخ دارد.

-اگر موجر خانه را که به اجاره در آورده است به شخص دیگری انتقال دهد و در قرارداد اجاره نیز تشریط نموده باشد که چنان چه خانه را به شخص دیگری بفروشم حق فسخ اجاره را دارم. در این حالت اگر مورد اجاره به دیگری منتقل شود موجر حق فسخ دارد.

موارد فسخ اجاره قابل تقاضا از دادگاه

-اگر مستاجر در قرارداد اجاره حق واگذاری موضوع اجاره به شخص دیگر را دارا نباشد. اما آن را منتقل کند یا به هر شکلی در اختیار شخص دیگر قرار دهد، موجر حق فسخ را خواهد داشت و می تواند از دادگاه تقاضای فسخ اجاره کند .

-چنان چه در اجاره نامه شرط شود که در صورت انتقال قطعی خانه موجر حق فسخ داشته باشد.

-در شرایطی که از موضوع اجاره بر خلاف جهتی که در اجاره نامه ذکر شده است استفاده شود.

-در شرایطی که مستاجر راجع به اجاره زیاده روی و کم روی کند.

-در شرایط که مستاجر از پرداخت اجاره بها ر طی یک مدت سربازند

تفاوت خیار عیب در اجاره با سایر قراردادها

در مورد خیار عیب باید اشاره کرد که خیار عیبی که در قرارداد اجاره مندرج می شود با خیار عیبی که در بقیه قراردادها شرکت قرار می‌گیرد فرق می‌کند. در قرارداد اجاره هنگامی که عیبی در موضوع اجاره محقق شود مستأجر قادر است قرارداد را فسخ کند یا به همان شکلی که موضوع اجاره دارای عیب است بپذیرد و کل اجاره را نیز پرداخت کند و راه دومی وجود ندارد. اما در بقیه قرار دادها چنان چه در موضوع قرارداد عیبی ظاهر شود شخص مقابل اختیار دارد که قرارداد را فسخ کند و آن را برهم زند یا این که آن را نگه دارد و ارش بگیرد.

عیوب قابل فسخ از طرف مستاجر

-عیبی سبب فسخ اجاره می‌شود که منفعت مورد اجاره را مورد نقض قرار دهد یا استفاده از موضوع اجاره را به سختی بیندازد.

-اگر قرارداد اجاره منعقد شود و در هنگام قرارداد عیبی در مورد معامله جاری نباشد اما پیش از این که به مستاجر تسلیم شود در آن ظاهر گردد، مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.

-چنان چه پس از انعقاد عقد اجاره و دریافت موضوع اجاره و در حین مدت اجاره عیبی در مورد اجاره ایجاد شود، مستاجر راجع به بقیه مدت اجاره حق فسخ دارد و نسبت به پیش از احراز عیب حق فسخ قرارداد ندارد چون استفاده خود را نموده است.

زیان ناشی از فسخ قرارداد

هنگامی که یک قرارداد فسخ می شود، اگر به علت قانونی عقد اجاره از طرف یکی از دو طرف مورد فسخ واقع شود و از نظر فسخ خسارتی ایجاد شود با توجه به قواعد کلی مسئولیت مدنی باید مورد جبران واقع شود و هر شخصی که باعث ورود زیان به شخص دیگر شود ضامن جبران خسارت است.

مثلاً هنگامی که مالک عین مستاجره دارای عیب را به مستاجر تحویل می‌دهد و آن را اجاره بدهد و مستاجر به سبب اجاره نمودن موضوع اجاره‌ای که معیوب است دچار خسارت شود، در این حالت مستاجر بر اساس قانون مدنی حق فسخ دارد و بر اساس ماده یک قانون مسئولیت مدنی چنان چه زیانی به علت فسخ به مستاجر ایراد شود، قادر است خسارت را از موجر درخواست نماید.

ضرر و زیان ناشی از فسخ بدون علت قانونی

هنگامی که  قرارداد اجاره بدون علت موجه قانونی از سوی هر کدام از موجر و مستاجر فسخ گردد و از نظر فسخ بدون عذر موجه به شخص دیگر زیان وارد شود، شخصی که باعث ایجاد خسارت شده است بر اساس مقررات کلی ضامن می‌شود و باید ضرر و زیان را جبران کند.

برخی اوقات دو طرف در هنگام قرارداد اجاره به منظور فسخ بدون دلیل موجه قانونی وجهی را به عنوان زیان و خسارت مشخص می نمایند. در صورت مشخص نمودن این وجه به منظور فسخ بدون علت قانونی شخص دیگر از این وجه قادر نیست از فسخ کننده درخواست کند و چنان چه مشخص نشده باشد، بر اساس نظر کارشناس، خسارت تعیین شده و جبران می‌شود.

شیوه فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره از دسته قراردادهایی می باشد که دو طرف متعهد به ادامه آن تا خاتمه مدت قرارداد اجاره هستند. جز در مواردی مثل عدم امکان استفاده از موضوع اجاره به سببی که قابلیت استفاده نداشته باشد یا این که دو طرف به شکل دیگری توافق کرده باشند.

در بسیاری از موارد با وساطت آژانس های املاک اختلافات موجود بین موجر و مستاجر می‌شود و اگر دو طرف توافق کنند که قرارداد را فسخ نمایند، فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک صورت می‌پذیرد. اما برخی اوقات پیش می آید که این موضوع هم با وساطت آن ها قابل رفع نیست مثلاً زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه بیشتر از سه ماه را پرداخت ننموده باشد.

در این صورت موجر باید از روند قانونی، مستاجر را مجبور به پرداخت اجاره و تخلیه ملک نماید و به منظور حل اختلافات بین مالک و مستاجر باید به شورای حل اختلاف رجوع شود. به ‌منظور فسخ  قرارداد اجاره ابتدا باید به دادگاه رجوع کرد و برای دریافت ضرر و زیان مثل اجاره های پرداخت نشده اقدام نمود و بعد از آن ضرر زیان را دریافت کرد و حکم به تخلیه را از دادگاه دریافت نمود.