افراز ملک مشاع چیست

وب سایت حقوقی دادیار به معرفی و بررسی تخصصی افراز ملک مشاع چیست؟ و شرایط افراز ملک مشاع پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

مقدمه افراز ملک مشاع

در قوانین موجود صدور سند مالکیت نسبت به املاک فاقد سابقه ثبتی وقتی امکان پذیر است که تحدید حدود
آنها به عمل آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحدید بلامعارض سپری شده باشد و هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه های عمومی حقوقی محل است.

تفکیک و افراز ملک مشاع

وکیل افراز در شیراز می گوید: افراز در معنای لغوی به جدا کردن دو چیز از یکدیگر، تفکیک، تشخیص و دسته بندی گفته می شود. ملک یا مال مفروز عبارت است از اینکه در اثر تقاضای هر یک از شرکا یا همه آنها ملک مورد نظر به صورت جدا جدا یا جزء به جزء در آید. در این صورت پس از انجام مراحل قانونی و انجام عملیات افراز، هر یک از مالکان می توانند هر گونه تصرفی در سهم خود داشته باشند که حتی شامل به وثیقه گذاشتن آن نیز شده و شخصی دیگر نیز حق مداخله ندارد و با معارض یا معارضان هم طبق قوانین در دادگاه حقوقی برخورد میشود.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

مدارک و منضمات لازم اسناد و امور ثبتی، به منظور طرح دعوای افراز ملک عبارتند از:

-تصویر مصدق سند مالکیت(اختیاری)

-تصویر مصدق گواهی واحد ثبتی مبنی بر عدم پاسخ شهرداری در مهلت مقرر اختیاری

– تصویر مصدق دلیل حجر یا مفقودالاثر بودن شریک اختیاری

– به همراه داشتن کارت ملی به منظور احراز هویت و کارت عابر بانک به منظور پرداخت هزینه دادرسی ضروری می باشد.

چنانچه برخی از مدارک اختیاری بالا موجود نباشد، فرد می تواند یکی از موارد زیر را ارائه کنند:

– جلب نظر کارشناس

– معاینه محلی

– درخواست استعلام

– شماره پرونده استنادی

– سایر دلایل و مدارک

هزینه افراز ملک مشاع

  هزینه افراز بر اساس چیزی که در مورد هزینه افراز تعیین شده است، وقتی تصمیم قطعی برای افراز اتخاذ می‌شود، از طریق واحد ثبتی دریافت می گردد. این هزینه راجع به تفکیک به همان شکلی مورد حکم واقع شده است که در مورد افراز هم جاری شده است. وقتی نسبت به ملکی از سوی مالک یا قائم مقام او درخواست تفکیک می شود، این درخواست به اداره ثبت ارسال می گردد و در متن درخواست باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز مقرر شود و هزینه تفکیک از سوی صاحب منفعت بر اساس مبلغ مذکور از پیش پرداخت گردد. بنابراین معیار دریافت هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی روز می باشد.

حتی اگر ارزش معامله بیشتر از بهای معاملات روز باش،د ملکی که بر اساس تصمیم قطعی، غیر قابل افراز تعیین می شود با درخواست هرکدام از شریکان آن، به امر دادگاه فروخته می شود. پرونده های افراز  که در تاریخ اجرای این قانون در داادگاه اقامه می‌شود ،همچنان مورد بررسی و صدور قرار می‌گیرد. چنانچه خواهان افراز دعوای خود را در واحد ثبتی اقامه نماید، باید دعوای پیشین خود را از دادگاه پس بگیرد.

تقاضای افراز ملک مشاع از دادگاه

امروزه دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارد: یکی محاکم دادگستری و دیگری مراجع ثبتی.

محاکم دادگستری در سه مورد صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:

الف) وقتی عملیات ثبت پایان یافته باشد، مرجع صالح برای دادرسی به درخواست افراز دادگاه های عمومی حقوقی محل می باشند. وقتی جریان ثبتی یک ملک پایان یافته باشد، چنان چه دارای سند مالکیت باشد و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد ، هرچند که سند مالکیت آن صادر نشده اما درخواست مربوطه ی آن، به ثبت رسیده باشد و آگهی نوبتی و تحدیدی آن به شکل صحیح انتشار یافته و تحدید حدود قانونی انجام شده است و در مدت مقرر واخواهی به اعتراض نیز انجام شده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

ب) چنانچه بین مالکین، محجور یا غائبی حضور داشته باشد، افراز در صلاحیت دادگاه خواهد بود.

ج) اگر بخشی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی، مالکش، مجهول باشد افراز آن در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد. منظور افراز ملکی که مالکش مجهول است این می باشد که مالک  معلوم و مشخص است اما درخواست و تقاضای خود را ثبت نکرده است.

افراز املاک مشاع در اداره ثبت

 عمل افراز با تقاضای هر یک از مالکان یا مالک مشاعی احراز می گردد. درخواست می‌تواند در برگه های معمولی یا در فرم دادخواست تنظیم شود. آنچه اهمیت دارد این است که مشخصات درخواست کننده و بقیه شرکا و نشانی آنها و مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و نیز حوزه ثبتی و موضوع مورد تقاضا باید در متن درخواست ذکر شود. توأم با درخواست، مدارک و مستندات هم باید پیوست شود. ابتدا تقاضای افراز به نماینده ثبت، ارجاع می‌شود تا بررسی کند.

چنانچه مشکل قانونی در پرونده وجود نداشته باشد، زمانی برای معاینه محل مشخص میشود. به متقاضی و سایر شرکا این زمان ابلاغ می‌گردد و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات نقشه ملک مورد افراز ترسیم می گردد و نماینده مربوطه و نقشه بردار و شرکای حاضر در محل آن را امضا می‌کند. البته باید در نظر داشت که صورت جلسه‌ای که در مفاد آن، حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی درج شده است، نیز  آماده شده و امضا می گردد.

نقشه افراز باید به شهرداری محلی که ملک در آن واقع شده است فرستاده شود تا در مدت دو ماه نظر خود را اعلام کند. چنانچه در این مدت تصمیم شهرداری اعلام نشد، اداره ثبت قادر است با توجه به نقشه ترسیمی افراز را صورت دهد. متصدی اداره تصمیم خود را دال بر رد یا قبول تقاضا و شیوه اخراج را در چارچوب قانون اعلام می دارد. این تصمیم توأم با یک نسخه از صورتجلسه و کپی نقشه افرازی برای همه شرکت ها ارسال می شود. این تصمیم در طی ده روز از زمانی که ابلاغ می شود، قابلیت تجدید نظر در دادگاه عمومی را دارد. رای این دادگاه هم قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر می باشد.

گواهی عدم افراز ملک مشاع

بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع، مصوب سال ۱۳۵۷، واحد ثبتی، مرجع اول رسیدگی می باشد. بر اساس ماده یک قانون افراز، املاک مشاعی که روند ثبت آن ها پایان یافته باشد چه در دفتر املاک ثبت شده باشد چه نشده، در شرایطی که مورد درخواست یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی مکانی است که در حوزه آن قرار دارد.

به منظور دریافت گواهی عدم افراز، شریک درخواست کننده یا وکیل او باید همراه با مدارک شناسایی و سند مالکیت به اداره ثبت املاک جایی که ملک در آن واقع شده است، رجوع کند و از واحد فتوکپی یا فروش اوراق مستقر در اداره ثبت مربوطه، فرم درخواست افراز را گرفته و بعد از تکمیل فرم به دفتر معاون یا ریاست واحد ثبتی انتقال دهد. مقام مورد نظر دستور ثبت درخواست ارجاع پرونده به کارشناس و انجام تشریفات لازم قانونی را صادر می‌کند.

به دنبال آن درخواستی که با دستور پاراف شده به دبیرخانه منتقل می شود، مورد ثبت قرار گرفته و شماره ثبت دریافت می‌کند و بعد از آن به بایگانی می رود و در همان روز یا روز دیگری به منظور بررسی برای کارشناس فرستاده میشود.کارشناس صالح، وضعیت ثبتی ملک مزبور را ملاحظه کرده و در مورد این که جریان ثبت آن پایان گرفته و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا نه اظهار نظر می کند و پرونده را به اطلاع مسئول واحد ثبت می رساند.

بعد از آن که مورد بررسی قرار گرفت که سند مالکیت آن معارض نیست مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که ملک را معاینه کند و با در نظر گرفتن پیشینه ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق مالکین  آن را ترسیم و اظهار نظر نماید. اگر ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود این موضوع را اعلام می‌کند و بعد از آن پرونده دوباره به واحد ثبتی فرستاده شده و متصدی واحد ثبتی بعد از بررسی و تطبیق تقاضا و مقررات قانونی و بررسی صورتجلسه تنظیم شده و نقشه افراز و تطبیق آن با وضعیت سوابق ثبتی تصمیم خود را اعلام می دارد.

بعد از آن که تصمیم مسئول واحد ثبتی در دبیرخانه ثبت شد از طریق واحد پست به شرکا اعلام می شود.که به مدت ده روز از تاریخ ابلاغ قابلیت اعتراض در دادگاه را دارد. بدین ترتیب گواهی عدم افراز ملک مشاع صادر می شود.

نحوه فروش ملک مشاع غیرقابل افراز و قانون فروش آن

هنگامی که ملکی قابلیت افراز  نداشته باشد و اداره ثبت و دادگاه عدم افراز آن را معلوم نماید، بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع تعیین نموده است: ملکی که بر اساس تصمیم قطعی، غیرقابل افراز معین شود با درخواست هر کدام از شرکا و به فرمان دادگاه شهرستان فروخته می شود .

به دنبال  تقاضای فروش از طرف یک یا چند نفر از مالکین مشاع، دادگاه با فقط یک دستور و اعلام به اجرای احکام در مورد فروش آن اقدام می کند. ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۸ وزارت دادگستری، هم در این زمینه اذعان می دارد:

در جایی که حکم قطعی بر غیر قابل افراز بودن ملک باشد، دادگاه شهرستان، بر اساس تقاضای یک یا چند نفر از شرکا، امر به فروش آن را به دایره اجرایی دادگاه می دهد.  مدیر اجراییه، نسبت به فروش ملک بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اصول غیرمنقول اقدام می کند.

افراز ملک مشاع محجور

اگر در میان شرکای مال مشاع غائب مفقودالاثر یا محجوری حضور داشته باشد، به منظور رعایت مصلحت، افراز مال باید در دادگاه انجام شود. حتی اگر جریان ثبتی آنها  خاتمه یافته باشد، افراز در مورد املاکی که مالک آنها مشخص نیست یا املاکی که روند ثبتی آنها ثبت نشده است، یعنی عملیات آن به مرحله مشخص نمودن حدود و گذراندن مدت اعتراض نرسیده است و همین طور در موردی که رای نهایی دادگاه در مورد افراز صادر نشده، در دادگاه انجام می شود.