حکم تخلیه چیست

وب سایت حقوقی دادیار به معرفی و بررسی تخصصی حکم تخلیه چیست؟ و شرایط حکم تخلیه پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

مفهوم حکم تخلیه

قرارداد اجاره از جمله عقود رایج می باشد که امروز بسیار مورد استفاده قرار می گیرد. عقد اجاره قراردادی می باشد که بر اساس آن مستاجر مالکیت منافع موضوع اجاره را بدست می آورد و در مقابل بهره بردن از مال الاجاره، اجاره‌ بهایی را به مالک می پردازد. مستاجر و موجر بر اساس قرارداد اجاره در مقابل هم دارای وظایف و تعهداتی می‌شوند و در شرایطی که این وظایف از طرف مستاجر  انجام نگیرد، مالک این امکان را می یابد که حکم تخلیه ملک خود را دریافت کند. تخلیه در لغت به مفهوم خالی نمودن می باشد.

اما در حوزه حقوقی یعنی انصراف از ملک به شکلی که مالک قادر باشد به هیچ ایرادی هرطور تصرفی را در ملک خودش انجام دهد. تخلیه ی ملک عموماً در روابط بین موجر و مستاجر قابل طرح می باشد. در شرایطی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وضع شود و مستاجر به سبب پایان مدت اجاره یا موارد دیگر مانند فسخ قرارداد از تخلیه ملک امتناع ورزد موجر قادر است دستور تخلیه ملک خود را دریافت کند. البته لازم به ذکر است که در مواردی مالک قادر است درخواست صدور دستور تخلیه را نیز داشته باشد و در برخی موارد می تواند حکم تخلیه را درخواست کند.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

به منظور تخلیه ملک مسکونی از دو شیوه درخواست صدور دستور تخلیه ملک و درخواست صدور حکم تخلیه ملک اقدام می شود. تقاضای صدور دستور تخلیه هنگامی در صورت تخلیه صادر خواهد شد که مدت اجاره خاتمه یافته باشد و اما در سایر موارد این امکان وجود ندارد که درخواست صدور دستور تخلیه را نمود. به منظور تقاضای دستور تخلیه باید همیشه شرایطی که در زیر شرح داده می شود جاری شود:

– باید ملک موضوع قرارداد از نوع مسکونی باشد. در مورد ملک تجاری دستور تخلیه صادر نخواهد شد.

– قرارداد موضوع دعوا باید از نوع اجاره باشد. در بقیه قراردادها دستور تخلیه صادر نخواهد شد.

– قرارداد موضوع دعوا باید از جمله اسناد عادی باشد. در مورد سند رسمی اجاره دستور تخلیه صادر نمی شود.

-اجاره نامه باید دارای مدت باشد و در دو نسخه تنظیم شود و به امضای متعاملین یعنی موجر و مستاجر برسد و دو شاهد هم هر دو نسخه اجاره نامه را به امضا رسانده باشد و مدت اجاره خاتمه یافته باشد. اگر همین شرایط احراز شود با ارائه دادخواست تخلیه ملک به مرجع شورای حل اختلاف مکانی که ملک در آن واقع شده است دستور تخلیه صادر می شود .

*قابل توجه این که اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور برگ اجراییه می‌باشد و در اصل به مدت یک هفته بعد از تسلیم درخواست مالک انجام می‌گیرد. بعد از ابلاغ برگ قضایی یا اجراییه اگر تا مدت سه روز مستاجر ملک  را خالی نکرد و تحویل مالک نداد دستور تغییر در روز و ساعت معین از طرف مأمور اجرا انجام می شود.

تقاضای صدور حکم تخلیه

منظور از حکم تخلیه حکمی می باشد که دادگاه ، صادر کننده آن است . اما راجع به املاک مسکونی بر اساس قانون مرجع رسیدگی و صلاحیت دار، شورای حل اختلاف مکان قرار گرفتن ملک، می باشد. حکم تخلیه نیازمند تعیین نمودن جلسه دادرسی و صدور حکم تخلیه به وسیله‌ای محاکم قضایی و تجدیدنظر و درخواست صدور اجراییه می‌باشد و نسبت به دستور تخلیه پروسه طولانی تری را به دنبال خواهد داشت.

فرق اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه در این است که در مواردی که احتیاج به صدور حکم تخلیه باشد، حتماً باید یک جلسه دادرسی تشکیل شود و دفاعیات متعاملین مستمع گردد. اما راجع به دستور تخلیه الزامی به تشکیل جلسه دادگاه نیست. و فقط با تقاضای مالک و با توجه به قرارداد اجاره صادر و  قطعی می شود.

مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه

با در نظر گرفتن نوع اجاره مرجع صدور حکم تخلیه و صدور دستور تخلیه فرق می‌کند. چنان چه قرارداد اجاره املاک مسکونی رسمی باشد، یعنی در دفتر اسناد رسمی قرارداد به ثبت رسیده و تنظیم شود، باید تخلیه ملک مورد اجاره را از واحد اجراییه اسناد رسمی اداره ثبت ای که ملک در آن واقع شده است درخواست نمود. اما روند تخلیه به واسطه واحد اجرای اسناد رسمی بسیار کمتر از دادگاه می باشد.

در قراردادهای اجاره املاک مسکونی زمانی که با اسناد عادی صورت می‌پذیرد ، شورای حل اختلاف مکانی که ملک در آن قرار گرفته است دستور تخلیه را صادر می کند که به آن دستور تخلیه شورای حل اختلاف اطلاق می شود. چنان چه قرارداد اجاره املاک مسکونی شرایط بالا را نداشته باشد، این امکان وجود ندارد که درخواست صدور دستور تخلیه فوری را نمود و باید درخواست صدور خود را تهیه کرد که مرجع صلاحیت دار و دادرسی به این موضوع دادگاه عمومی و حقوقی محلی است که ملک در آن واقع شده است. چنان چه قرارداد اجاره در مورد اجاره املاک تجاری باشد فرقی نمی کند که قرارداد رسمی و عادی باشد، در هر حال مرجع صلاحیت دار دادرسی به درخواست تخلیه،  دادگاه عمومی و حقوقی محل واقع شدن ملک می باشد.

زمان دریافت حکم تخلیه

با توجه به مواردی که در زیر شرح داده شده است، مالک بر اساس این موارد قادر است با رجوع به دادگاه یا شورای حل اختلاف حکم تخلیه ملک را دریافت کند.

– اول انقضای مدت اجاره- با پایان گرفتن و عدم تمدید قرارداد اجاره، مالک قادر است تقاضای صدور حکم تخلیه را بنماید. به منظور این عمل باید به شورای حل اختلاف جایی که ملک در آن واقع شده است رجوع کند و تقاضای صدور حکم تخلیه را ارائه نماید.

– دوم عدم پرداخت اجاره به مدت ۳ ماه – چنان چه مستاجر به مدت سه ماه اجاره را پرداخت نکند، مالک قادر است با رجوع به شورای حل اختلاف به مکان وقوع ملک تقاضای صدور حکم تخلیه ملک را اقامه نماید. در ماده ی ۶ و بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ تصویب شده است این حق قانونی و شرایط استفاده از آن شرح داده شده است

شرایط قانونی دریافت حکم تخلیه

-مالک باید بعد از سپری شدن ۱۰ روز از ماه سومی که مستاجر به پرداخت اجاره اقدام ننموده است ، حکم تخلیه را ارائه کند.

-مستاجر قادر است نهایتاً تا ۱۰ روز از زمان قانونی ذکر شده در قرارداد، اجاره را پرداخت نماید.

-مستاجر قادر است تنها یک دفعه فوراً بعد از دریافت حکم تخلیه به پرداخت اجاره بهای به تاخیر افتاده خود به مالک اقدام نماید و از اجرای حکم تخلیه پیشگیری کند.تیم دادیار در مقاله توقف اجرای حکم در این باره توضیحات کاملی داده است.

– چنان چه مستاجر بدون آن که اجازه مالک را دریافت کند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، مالک قادر است به منظور دریافت حکم تخلیه مبادرت ورزد

-استفاده از ملک در موارد نامشروع و غیرقانونی. چنان چه مستاجر از ملک مورد اجاره در جایگاه قمارخانه یا محلی برای استفاده از مواد مخدر یا خرید و فروش آن بهره ببرد و اقامت او بیشتر از موعد در نظر گرفته شده در قرارداد اجاره یا استفاده از ملک مسکونی در مواردی غیر از سکونت مانند دفتر کار کارگاه یا کارخانه یا انبار باشد در این حالت از مصادیق استفاده نامشروع غیرقانونی است و با استناد به این موارد موجر می تواند حکم تخلیه را بگیرد.

مراحل صدور دستور تخلیه

اگر مدت اجاره املاک مسکونی پایان یابد، موجر با رجوع به شورای حل اختلاف جایی که ملک در آن قرار گرفته است درخواست صدور دستور تخلیه می نماید. از لحاظ قانونگذار دستور تخلیه یک دستور می باشد و رای و حکم تلقی نمی‌شود و تشریفات رسیدگی ندارد و نیازمند ارائه دادخواست در یک فرم چاپی ویژه و نیز پرداخت هزینه دادرسی نمی باشد.

اما در روند دادرسی مراجعان ملزم به تقدیم دادخواست چاپی و واریز هزینه دادرسی هستند. بعد از رجوع پرونده به شعبه ای از شورای حل اختلاف، مالک با مراجعه به شعبه و پرداخت ودیعه  مستاجر در حساب سپرده دادگستری، دستور تخلیه را با احراز شرایط قانونی از شعبه مربوطه دریافت می کند .این دستور از طرف واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف و واحد اجرای احکام مدنی دادگستری جایی که در آن ملک واقع شده است، مورد اجرا قرار می گیرد. لازم به ذکر است که مدارک مورد لزوم به منظور صدور حکم تخلیه برگ دادخواست به اندازه دو طرف دعوا به اضافه یک برگ و سند مالکیت و قرارداد اجاره و اسناد هویتی خواهان می باشد.

صدور حکم تخلیه

بعد از این که موجر با اسناد ضروری به اثبات رساند که مستاجر باید ملک را خالی کند حکم صادر خواهد شد و در حدود ۲۴ ساعت بعد از صادر شدن آن به مستاجر ابلاغ می‌گردد. مستاجر فقط ۷۲ ساعت مهلت دارد تا ملک مالک را که مورد اجاره است تخلیه نماید و به مالک تحویل دهد.

مبلغ ودیعه یا پول پیش در نزد مالک قرار دارد که باید به مستاجر پرداخت شده و رسید آن به مرجع قضایی ارائه گردد. رای تخلیه وقتی صادر می‌شود که ودیعه به مستاجر مسترد شده باشد و نیز چنان چه در موقع انعقاد قرارداد اجاره ی ملک، مبلغ را از مستاجر اتخاذ نموده باشد اما در قرارداد آن درج نشده است، این مبلغ در حقیقت همان ودیعه یا سرقفلی است که باید به عنوان ودیعه پیش‌بینی شود.