حق ارتفاق چیست؟

وب سایت حقوقی دادیار به معرفی و بررسی تخصصی حق ارتفاق چیست؟و شرایط حق ارتفاق پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

حق ارتفاق

مقدمه حق ارتفاق :

وکیل ملکی در شیراز در زمینه حق ارتقاق اینگونه توضیح میدهد:به بیان آسان باید گفت که حق ارتفاق حقی می باشد که برای یک فرد در ملک دیگری به وجود می آید. مثلاً چنان چه دو مال غیر منقول وجود داشته باشد و  مالک یک مال نسبت به مال دیگری ذیحق تلقی شود، همین موضوع حق ارتفاق خواهد بود. بنابراین حق ارتفاق قائم  به ملک می باشد.

یعنی این حق برای شخصی است که خودش مالک ملک باشد. در این موضوع با دو ملک مواجه می شویم که هرکدام دارای  مالک مختص به خود هستند. چنان چه شخصی مالک ملک نباشد، حق ارتفاق در مورد او قابل  نیست طرح نیست.

 منشأ حق ارتفاق:

قرارداد:

با توجه به ماده ۹۴ قانون مدنی مقرر شده است که مالکان هر حقی را که تمایل داشته باشند قادرند در املاک خود به دیگری واگذار کنند و دارای محدودیت در این خصوص نمی باشند. اگر منشا حق قرارداد باشد کیفیت و چگونگی آن از قرارداد پیروی می کند. پس می توان به این نتیجه رسید که یکی از منشاهای حق ارتفاق قرارداد می باشد که به شکلی اولین منشا آن تلقی می شود.

مالک در قرارداد مندرج می‌کند که به دیگری  این حق را واگذار نموده است. یکی از مالکان به دیگری حق عبور از ملکش را اعطا می‌کند پس مالکی که حق عبور از ملک دیگری را برخوردار است از حق ارتفاق نیز بهره مند می شود. حال این امکان وجود دارد که بی‌آن که پولی پرداخت کند ، به شکل رایگان از این حق بهره مند شود و یا هزینه بهره مندی از آن را بپردازد.

قانون:

بر اساس ماده ۹۵ قانون مدنی مقرر شده است که چنان چه زمین یا خانه شخصی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری واقع شده باشد، مالک آن خانه یا زمین این حق را ندارند که دیگری را از بهره مندی از حقش ممنوع نماید. جزء این که عدم استحقاق او به اثبات برسد. با توجه به این ماده می‌توان دریافت که منشاء دوم حق ارتفاق قانون است و بر اساس قانون برای مالک یک ملک چنان چه شرایط آن محقق شود، حق ارتفاق پیش بینی می شود.

اوصاف حق ارتفاق:

حق ارتفاق راجع به املاک غیرمنقول جاری می شود. بنابراین در مورد اموال منقول مثل کتاب و لباس و نظایر آن حکمی برقرار نمی باشد.

-حق ارتفاق عموما راجع به دو ملک مجاور هم جاری می شود. مثلاً حق عبور دو زمین‌کشاورزی، حق مجرای آب،

حق ارتفاق را نمی توان سوا از  ملک دیگری واگذار نمود. این مفهوم که مثلاً صاحب ملک قادر نیست حق ارتفاق را به تنهایی به دیگری بفروشد.

اقسام حق ارتفاق:

حق ارتفاق مثبت- مقصود آن است که مالک آن به شکل مستقیم حقی در ملک دیگری دارد. مثل حق مجرا در برابر آن.

حق ارتفاق منفی -به شکل ترک فعل اعمال خواهد بود و صاحب حق ارتفاع، حق اعمال بخشی از امور را نخواهد داشت مثل حق حریم املاک.

حق ارتفاق مداوم- حقی می باشد که به شکل دائمی در حال جاری شدن است و نیازمند تکرار نیست. مانند داشتن حق مجرا در برابر آن حق ارتفاق متناوب خواهد بود که حقی می باشد که انجام آن نیازمند تکرار است. مانند حق عبور.

حق ارتفاق نمایان- مقصود از آن حقی است که جاری ساختن آن قابل دیدن باشد. مانند حق برخورداری از روزنه.

حق ارتفاق پنهان -که حقی می باشد که جاری نمودن آن قابل دیدن نیست.  مثل عدم امکان احداث چاه در محل.

تکالیف مالک :

مالک ملکی که حق ارتفاق در آن به وجود آمده است قادر نیست، عملی را در ملک خود انجام دهد که سبب انحلال حق ارتفاق شود. جزء این که صاحب حق و ذینفع این اجازه را بدهد. مثلاً چنان چه تغییر مجرای آب سبب ضایع شدن حقوق همسایه شود مانع شده و تغییر مجرای آب خانه خود پیشگیری نماید. در غیر این صورت حق جلوگیری نخواهد داشت. بنابراین دادگاه نباید پیش از احراز، رای را صادر کند.

وظایف صاحب حق ارتفاع :

-ذی حق ارتفاق این اجازه را نخواهد داشت که بر خلاف آن چیزی که در عقد رخصت داده شده است، نسبت به حق بهره ببرد.

-شخصی که دارای حق ارتفاق است، الزاماً اجازه استفاده از وسایل انتفاع مورد نیاز حق مذکور را نیز خواهد داشت.

-هزینه های ضروری به منظور استفاده از حق ارتفاق بر عهده ذی حق می باشد.

حق ارتفاق راجع به انتقال ملک :

چنان چه ملک به فروش برسد با توجه به این که حق ارتفاق قائم به ملک است به مالک جدید واگذار خواهد شد. جز این که در قرارداد شرطی خلاف آن تعیین شده باشد. مثل این که شخصی زمین کشاورزی خودش را که حق مجرا و عبور دارد ،به فروش برساند که در این حالت حقوق مذکور نیز به فروشنده منتقل خواهد شد.

حق ارتفاق راجع به تقسیم ملک :

مالک حق ارتفاع قادر نیست از تقسیم ملک جلوگیری کند و حق ارتفاق پس از تقسیم به وضعیت قبلی خود باقی بماند. مثلاً چنان چه دو شریک تصمیم بگیرند زمین زراعی را تقسیم کنند ذی حق ارتفاق قادر نیست، مانع تقسیم ملک شود و حق ارتفاق به شکل قبل باقی خواهد ماند.

شیوه طرح دعوای حق ارتفاع :

به منظور طرح دعوای ارتفاق سه فرض را می توان در نظر گرفت.

در شرایطی که بین مالک ملک و صاحب  حق ارتفاق، سند رسمی برقرار باشد. در این حالت مدعی قادر است خوانده را به توافقات خود ضرورت و الزام نماید. در صورتی که بین مالک ملک و ذیحق ارتفاق سند عادی جاری باشد که در این صورت او قادر است با استناد به سند عادی در دادگاه اقامه دعوا نماید. در صورتی که بین دو طرف دعوا قراردادی جاری نباشد، او قادر است با استناد به شهادت شهود و تحقیقات محلی مورد تصرف، طرح دعوا کند.

حق ارتفاق در آپارتمان :

حق ارتفاق در آپارتمان ها به حکم قانون تملک آپارتمان ها جاری می شود. زیرا حقوق ارتفاقی در این دسته از موضوعات از وضعیت ساخت بنا به وجود آمده است و وجود آن قطعی می باشد و عموما در اسناد مالکیت ذکر نمی گردد و نیازمند طرح دعوا برای اثبات این حقوق نمی باشد.

حقوق ارتفاقی که در آپارتمان ها به وجود می آید از آن جایی که با وضعیت طبیعی املاک عجین شده است، به سبب آن که در قرارداد مندرج نمی گردد. به منظور اثبات آن نیازی به اقامه دعوا در دادگاه نمی‌باشد و قانون تملک آپارتمان ها را در بر می گیرد.

دادگاه صالح به طرح دعوای حق ارتفاع :

با توجه به آن که دعوای حق ارتفاق فقط راجع به املاک غیر منقول است مدعی باید دعوای خویش را در دادگاهی که مال در آن واقع شده است اقامه کند و شامل قانون تملک آپارتمان ها خواهد بود.

شیوه اجرای حکم حق ارتفاق :

با توجه به این که دعوای حق ارتفاق، دارای وجه اعلامی می باشد، بنابراین بعد از قطعی شدن اجرا خواهد شد و نیازی به صدور اجراییه نخواهد داشت. اما اگر محکوم علیه از اعمال حق ارتفاق به وسیله محکوم علیه جلوگیری کند باید دعوای رفع تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق را طرح کرد.

اثبات حق ارتفاق :

با توجه به این که حق ارتفاق، استفاده مالک را محدود می کند، عموماً در سند رسمی ملک مندرج می گردد. اما چنان چه حقوق ارتفاقی به هر علتی مندرج نشود، شخصی که ادعای دارا بودن حق ارتفاق در ملک مجاور را دارد اما سند مکتوبی در اختیار او نیست به منظور اثبات حق خود باید در یک مرجع قضایی طرح دعوا نماید و نیز با توجه به این که حق مزبور در پرونده ثبتی ملک ذکر نشود، الزام مالک به ثبت آن نیز قابل درخواست خواهد بود

طرفین دعوا :

در دعوای اثبات حق ارتفاق، شخصی که مدعی وجود حق ارتفاق به سود خود می باشد ، مالک ملک مجاور خواهد بود. در شرایطی که حق ارتفاق با توجه به عقدی که مالک قبلی ملک همسایه، انعقاد نموده باشد جاری شده از دعوا باید به طرفیت واگذار کننده و اعیادی بعدی تا مالکین کنونی اقامه شود.

اجرای حق ارتفاع :

رایی که به اثبات حق ارتفاق در ملک مجاور صادر می‌شود دارای جنبه اعلامی می باشد و تعلق حق مذکور برای خواهان را قطعی می سازد. بنابراین اثبات حق ارتفاق دارای مرحله اجرایی نیست. اما ذینفع حق ارتفاق که آن را در دادگاه به اثبات رسانده است، قادر است با توجه به این حکم دادخواست ثبت حق ارتفاق را ارائه کند و یا دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق یا دعاوی دیگری را اقامه نماید.

حق ارتفاق در دو ملک مجاور امکان دارد. اگر حق ارتفاق در دو ملک مجاور ایجاد شود ، اصولاً باید در سند هر دو ملک این حق درج شود. با این حال این امکان نیز وجود دارد که این حق فقط در یکی از دو سند ایجاد شده باشد .در این موارد نیازی به طرح دعوا در مراجع قضایی نمی‌باشد و اصلاح سند به وسیله اداره ثبت صورت می گیرد.