حق شفعه چیست؟

وب سایت حقوقی دادیار به معرفی و بررسی تخصصی حق شفعه چیست؟و شرایط حق شفعه پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

مقدمه حق شفعه :

با توجه به ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی تعیین شده است که چنان چه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر اشتراک داشته باشد و یکی از دو شریک سهم خودش را با قصد بیع به شخص سوم انتقال دهد شریک دیگر این حق را می یابد که قیمتی را که مشتری داده است به او پرداخت کند و سهم مبیع را مالک شود. این حق را حق شفعه می گویند و به مالک آن شفیع گفته شده است.

موارد ایجاد حق شفعه :

-شریک سهم خود را به قصد بیع انتقال داده باشد

-شریک درخت و اعیان را با زمین با توجه به سهم خود انتقال داده باشد.

– دو شخص در ملکی در مجرا با هم شریک باشند و شریک سهم خود را با ممر و مجرا انتقال داده باشد.

شرایط ایجاد حق شفعه :

وجود مال غیرمنقول مشاع :

حق شفعه راجع به اموال غیر منقول ذاتی به وجود می آید  و مختص املاک می باشد. به منظور ایجاد حق شفعه باید شراکت در زمین برقرار باشد. اشاعه امکان دارد در زمین  بدون اعیانی باشد یا زمینی که در آن بنا و درخت ایجاد شده باشد. چنان چه دو شخص تنها در ساختمان و درخت شریک باشند و زمین به آن ها متعلق نباشد یعنی فقط اعیان، مشاع باشد حق شفعه برای آن ها به وجود نمی آید

. مثلا اگر شخصی اف و ب در زمینی که اجاره کرده اند ساختمانی را به شکل شراکتی ایجاد کنند و شخص  الف سهم خود را از ساختمان شخص ب بفروشد برای شخص الف نسبت به سهمی که فروخته شده حق شفعه به وجود نمی آید. چون الف و ب در زمینی که ساختمان را در آن احداث کردند مالکیت نداشتند.

در این خصوص با توجه به ماده ی ۸۰۳ قانون مدنی تعیین شده است که هر گاه بنا و درخت بدون زمین به فروش برسد حق شفعه وجود ندارد. استثناء در این خصوص در قانون ذکر شده و در این خصوص بیان داشته است  که  زمانی که اشاعه  در مالکیت مال غیر منقول برقرار باشد.،در مورد آن حق شفعه در نظر گرفته است

. در این خصوص ماده ی ۸۱۰ قانون مدنی تعیین کرده چنان چه ملک دو نفر در مجرای مشترک قرار داشته باشد و یکی از آن ها ملک خود را با مجرا به فروش برساند دیگری حق شفعه خواهد داشت. حتی اگر در خود ملک به شکل مشارکت شریک نباشد. اما اگر ملک را بدون مجرا بفروشد دیگری حق شفعه نخواهد داشت.

قانونگذار در این ماده با وجود آن که دو طرف در زمین با هم شراکت نداشته اند تنها به سبب وجود راه عبور به هر کدام از دو مالک همسایه این حق را داده است که اگر مالک دیگر ملک خود را بفروشد قادر باشد با حق شفعه ملک اختصاصی فروخته شده مالک دیگر را تملک کند.

مثلاً در یک کوچه ی بن بست دو ملک ایجاد شده است. اگر یکی از دو ملک با حق عبور از کوچه مشترک به فروش برسند، مالک دیگر این حق را خواهد داشت به سبب شراکت در راه عبور از حق شفعه استفاده کند با این که در ملک با فروشنده شریک نمی باشد.

مال غیر منقول ذاتی بین دو شخص مشترک باشد :

حق شفعه هنگامی ایجاد می شود که مال غیر منقول دو شریک داشته باشد نه بیشتر. ملاک در محدودیت مال مشاع بین دو شریک زمان ایجاد حق شفعه می باشد نه در هنگام جاری ساختن آن. مثلا اگر حمید و احمد در یک زمین شریک باشند و حمید سهم خود را به رضا بفروشد اگر پیش از حق شفعه احمد فوت کند و دو نفر وارث داشته باشد حق شفعه از بین نمی رود. چون در هنگام ایجاد حق شفعه زمین دارای دو شریک بوده است.

بر این مبنا با وجود این که در هنگام اجرای حق شفعه سه نفر شریک حاضر بودند اما وراث شریک متوفی قادرند حق شفعه را جاری سازند. چون ملاک در محدود بودن شریک به دو نفر در هنگام جاری شدن حق شفعه می باشد.

مال غیر منقول مشاعی باید قابل تقسیم باشد

یعنی ملک باید قابل افراز باشد. ملکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده و مرجع تعیین امکان افراز یا عدم افراز آن اداره ثبت محل قرار گرفتن ملک باشد و گرنه دادگاه این صلاحیت را خواهد داشت و اگر ملک امکان افراز نداشته باشد حق شفعه به وجود نمی‌آید.جهت اطلاعات بیشنر در زمینه املاک با وکیل ملکی در شیراز مشورت نمایید و یا از طریق سایت دادیار نیز برای حل مشکلات خود اقدام نمایید.

یکی از دو شریک سهم خود را به شخص ثالث با قصد بیع انتقال دهد

تنها هنگامی که یکی از دو شریک سهم خودش را به فروش برساند برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می‌شود. بنابراین اگر یکی از دو شریک حصه ی خود را با هر قراردادی دیگری به جز به دیگری واگذار کند، حق شفعه جاری نخواهد شد فرقی ندارد که حق خود را بر اثر صلح یا معاوضه انتقال دهد یا مهریه ی زنش را بپردازد یا ادای دین کند پس حق شفعه از احکام مختص عقد بیع می باشد.برای اطلاعات بیشتر در این زمینه با وکیل مهریه در شیراز و یا دیگر شهر ها نیز مشورت نمایید.

از سوی دیگر به منظور ایجاد حق شفعه سهم مشاع باید وجود داشته باشد و شریک  باید فروشنده باشد نه خریدار.

پس از آن که چهار شرطی که به آن اشاره شد احراز گردد شریک دیگر باید ثمنی را که خریدار پرداخت نموده به او بدهد تا قادر باشند حق شفعه را جاری سازد. مقدمه ی اجرای حق شفعه پرداخت ثمن قرارداد به خریدار است.  پس حق شفعه حق تملک اجباری سهم فروخته شده شریک پیشین از خریدار می باشد.

در مقابل قیمتی که خریدار پرداخت کرده است. به این اقدام حقوقی که بر اساس آن شخصی حق شفعه ی خود را جاری می سازد اخذ به شفعه گفته می‌شود.

بر فرض مثال الف و ب در قطعه زمین ۲۰۰۰ متری شریک هستند. شخص ب دو دنگ را به مبلغ ۷۰۰ میلیون به شخص ج می‌فروشد با این فرض که ملک امکان افراز دارد، الف با پرداخت ۷۰۰ میلیون به شخص ج یعنی خریدار قادر است بدون آن که توافق او را دریافت کند به شکل اجباری دو دانگ فروخته شده را صاحب شود.

حق شفعه در آپارتمان :

اگر آپارتمانی دارای دو واحد باشد و مالک یکی از واحدهای آپارتمان، ملک خود را به فروش برساند از آن نظر که این دو آپارتمان در مجرا مشترک هستند مالک آپارتمان دیگر حق شفعه می یابد.

اثر حق شفعه :

اثر مستقیم اخذ به شفعه ایجاد مالکیت راجع به سهم شریک است. با توجه به این که مالکیت خریدار پیش از اخذ به شفعه دارای اعتبار است به همین سبب قادر است تا پیش از اخذ به شفعه هر دخل و تصرفی بکند. اما اخذ به شفعه این اثر را به دنبال دارد که هر زمان خریدار هر شکل معامله راجع به سهم خود کند معامله را باطل و بی اثر نماید به شکل  کلی تصرفات خریدار در حصه ی مشاع امکان دارد به اشکال زیر انجام شود:

تصرفات خریدار پیش از حق شفعه قانونی و تاثیرگذار است

-تصرفات خریدار پس از جاری ساختن حق شفعه بدون قصد و منوط به تقسیم سهم انتقال داده شده است و چنان چه تلف و نقصانی در آن به وجود بیاید ضامن نخواهد بود. جز این که تعدی و تفریط کرده باشد.

پس از اخذ ب شفعه چنان چه خریدار با درخواست از سوی شفیع از تقدیم مبیع جلوگیری کند به سبب این خودداری ضامن هر شکل نقص و تلفی می شود. حتی اگر این نقص و تلف ارتباطی با عمل او نداشته باشد.

رویه قضایی برای حق شفعه :

شفیع به منظور جاری ساختن حق شفعه  و صاحب سهم شدن باید اظهارنامه ای به خریدار و شریک منتقل کننده بفرستد و نیت خود را به منظور صاحب ملک شدن و جاری ساختن حق شفعه اطلاعات دهد.  در نتیجه باید به منظور تکمیل جاری نمودن حقش قیمتی را که خریدار به منظور خرید سهم شریک پرداخت نموده است را به او بپردازد و آن را به صندوق دادگستری اعطا نماید.

مرجع صالح رسیدگی به حق شفعه :

اگر خریدار و فروشنده حاضر به تسلیم ملک به شفعه نشود باید دعوای حق شفعه را در مرجع صالح مطرح کند این دعوا از جمله دعاوی راجع به حقوق اموال غیر منقول است و از جمله دعاوی طبیعی می باشد. بنابراین رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل مال غیر منقول خواهد بود. دعوای اخذ به شفعه از دسته دعاوی مالی تلقی می‌شود.

مالکیت منافع ملک مشاع بعد از جاری کردن حق شفعه :

از آن جایی که منافع به دو قسمت منافع متصل و منفصل قابل تقسیم می باشد منافع منفصل به منافعی گفته می‌شود که قابل انفصال از عین می باشد و خودش عین مستقل است. منافع متصل به منافعی گفته می شود که خارج از عین این وجود مستقل ندارد و امکان جدا کردن آن نیست پس پس از اخذ به شفعه در قالب منافع متصل و متعلق به شخصی و منابع منفصل از آن جایی که در هنگام و مالکیت خریدار در اختیار او بوده است یاد می شود.

ماهیت اخذ به شفعه :

پس از جاری نمودن حق شفعه شریک دیگر با این حق اعمال آن قادر است مالک سهم شریکی که آن را واگذار کرده شود. به منظور اخذ به شفعه و تملک سهم شریک دیگر احتیاجی به قصد شریک که سهمش  واگذار شده است نیست. بلکه شریک قادر است با پرداخت قیمتی که خریدار به شریک انتقال داده سهام را به شکل کامل صاحب شود و مالک مفروزشریک گردد.

اخذ به شفعه از دسته‌ی قواعدی است که نیازی به پذیرش و قبول خریدار ندارد. به منظور جاری نمودن حق شفعه باید شفیع سریع اقدام کند و اخذ به شفعه از موارد فوری می باشد. مقصود از فوریت یعنی اقدام از حیث زمانی نیست. بلکه از نظر آگاهی از واگذاری سهم خریدار باید مقدمات جاری نمودن حق به شفعه را مهیا سازد.